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전월세 세입자, 이것만은 알아두자!

  • 2013.07.21(일) 11:55

법무부는 주택 임대차와 관련한 예상치 못한 피해를 막기 위해 ‘주택임대차표준계약서’를 만들었다고 21일 밝혔다.

표준계약서에는 계약 체결 전 반드시 확인해야할 계약 당사자·권리 순위·중개 대상물 확인 등의 사항과 계약의 시작·연장·종료와 중개수수료 등의 내용이 담겼다.


 

Q 전입신고·확정일자만 받으면 보증금 지킬 수 있나요


A 그렇다. 다만 주의할 점은 세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받더라도 대항력(제3자에게 주장할 수 있는 권리)과 우선변제권(다른 채권자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리)의 효력은 다음 날부터 생긴다는 사실이다. 따라서 전입신고를 한 당일 집주인이 저당권을 설정하면 보증금을 떼일 수 있다. 이를 막기 위해서는 특약사항으로 '저당권 설정은 우선변제권 효력 발생 이후에 할 수 있다'는 단서를 달아야 한다. 

Q 등기부등본에서 근저당권 설정 사실만 확인하면 되나요


A 집주인이 세금을 내지 않아서 공매로 넘어간 경우 보증금 반환은 세금보다 우선순위에서 밀린다. 공매 처분한 돈으로 세금을 완납한 후 남은 돈으로 보증금을 돌려주게 된다. 따라서 계약하기 전에 집주인에게 미납 세금은 없는지 확인하기 위해 납세증명원을 보여 달라고 해야 한다.

 

Q 보증금을 올려주고 재계약할 때 확정일자 다시 받아야 하나요


A 보증금을 올려서 다시 계약하는 경우는 계약서를 다시 작성한 다음 확정일자를 받아야 한다. 그래야만 증액된 금액에 대해 우선변제권이 생긴다. 기존 계약서도 당연히 보관해 둬야 한다.

Q 장기수선충당금은 돌려받을 수 있나요


A 충당금은 아파트의 수선을 위해 집주인이 내야하는 관리비다. 따라서 세입자가 관리비와 함께 납부한 충당금은 돌려받을 수 있다. 그동안 납부한 충당금 내역을 관리사무소에서 발급받아 집주인에게 청구하면 된다. 충당금은 아파트 단지규모와 건축연도에 따라 다른데 대략 월 1만원 안팎이다. 세입자가 2년간 낸 돈이 24만원 가량 되는 셈이다.

Q 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사 가도 될까요


A 이 경우 임차권 등기명령 신청을 하지 않으면 대항력과 우선변제권이 사라진다. 경매에 들어가면 보증금을 돌려받을 수 없게 되는 것이다. 임차권 등기명령은 세입자가 이사 갈 때 보증금을 돌려받도록 보호하는 제도로 세입자 혼자 법원에 신청할 수 있다. 주의할 점은 반드시 등기부등본에 임차권 등기가 등재된 사실을 확인해야 한다는 점이다.

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