서승환 국토교통부 장관은 4.1대책 후속조치로 발표한 수도권 주택공급 감축 계획에 대해 "시장 과열기에 계획된 대량 공급계획을 조정하는 것이지 무작정 공급을 줄여 과거와 같은 초과수요로 돌리는 것은 아니다"라고 24일 말했다.
그는 "현재 수도권 주택시장은 초과공급이 우려되는 상태로 가격상승 기대가 없어 주택거래 위축세가 지속되고 있는 상황"이라고 설명했다.
다음은 서승환 국토부 장관과 도태호 주택토지실장과의 일문일답.
- 이번 방안이 4.1대책의 후속대책인지
▲ 이번 발표 내용은 4.1대책 효과를 극대화하기 위한 후속조치이며, 별도의 추가대책은 아니다. 지난 4.1대책에서 제시한 바 있는 공공택지 보금자리지구 등 공공주택개발지구의 사업계획 조정에 대한 액션플랜을 제시하고, 구체적인 조정계획, 물량, 시기 등을 마련한 것이다. 또 4.1대책에서 제시한 착공시기 탄력조정 등 민간주택의 공급속도 조절방안도 후분양이나 임대활용 유도 등으로 보다 구체화한 것이다.
- 4.1대책에서 주택공급 조절을 한다고 이미 발표했는데 이와의 관계는
▲ 내용을 좀 더 구체화해 일부 분양물량을 추가로 조정했다. 수도권 공공분양 주택의 인허가 관리계획을 구체화했고 신도시나 택지개발지구 등의 물량조정도 추가했다. 아울러 민간공급 조절을 위한 보증지원, 리츠매입 등 방법론을 제시한 것이 특징이다.
- 주택 공급을 무리하게 줄여 결국 주택가격을 인위적으로 올리려는 것 아닌지
▲ 현재 수도권 주택시장은 초과공급이 우려되는 상태다. 장래 가격상승의 기대가 없어 주택거래 위축세가 지속되고 있는 상황이다. 이번 공급조절은 이러한 초과공급을 야기하는 시장 과열기에 계획된 대량 공급계획을 조정하는 것이다. 또 무작정 공급을 줄여 과거와 같은 초과수요 상태로 돌리는 것은 아니며, 시장상황 개선 여부를 관찰해 공급계획을 탄력적으로 운영할 것이다.
- 공공분양을 대폭 축소하면 이를 기다리던 서민들이 피해를 볼 것으로 우려되는데
▲ 공공분양 축소는 수도권 외곽의 대량공급으로 인한 수급 불균형 상황이 장기화될 가능성을 감안한 불가피한 물량 조정이다. 축소되거나 연기되는 공공분양 물량 중 일부는 공공임대주택으로 전환하는 등 임대주택 공급을 확대할 예정이다. 이번에 연기되는 물량은 시장상황을 봐가며 탄력적으로 관리해 나갈 계획이다.
- 사업승인 및 청약물량이 2017년 이후로 연기됐는데 그 이후 공급과잉 우려는 없나
▲ 향후 신규 개발지구 지정을 중단해 신규 물량공급을 최소화할 계획이다. 또 사업승인을 축소하고 청약시기를 조정한 물량은 나중에 공급과잉 요인으로 작용하지 않도록 한국토지주택공사(LH) 등과 함께 특별관리할 것이다.
- 분양보증 발급시 분양성 평가를 강화하는 이유는
▲ 미분양이 쌓여 업체가 부도나면 대한주택보증(대주보)이나 수분양자의 위험이 커지기 때문에 실제 리스크를 객관적으로 평가하고, 이에 합당한 분양보증 수수료를 부과하려는 것이다. 미분양 적체 지역에서는 건설사들이 신중하게 사업할 수 있도록 하고 준공 후 분양을 유도하면 선분양에 따른 입주 예정자 피해도 미연에 방지하는 효과가 있다.
- 분양보증 심사 강화로 인해 주택업계의 사업 추진이 더 어려워지는 건 아닌지
▲ 전체 분양보증료 부담이 느는 것이 아니라 미분양 누적지역에 국한하여 실질적인 리스크를 반영하는 것이다. 분양성이 좋은 지역은 오히려 보증료 부담이 감소한다.
- 미분양 주택에 대한 자금지원이 공급조절과 어떻게 연관되나
▲ 건설사들은 미분양 리스크에도 불구하고 밀어내기식 선분양과 할인매각을 반복하고 있어 분양시장 침체의 원인이 되고 있다. 대주보 보증, 리츠 등을 활용한 자금 지원을 통해 분양예정물량과 미분양 물량의 준공 후 분양을 유도하면 공급시기가 집중되는 것을 막을 수 있다. 또 미분양 주택을 2~4년 간 임대주택으로 활용하면 전세시장 안정에도 기여할 것으로 기대된다.
- 수급조절용 리츠가 성공적으로 운영 가능할지
▲ 미분양 주택에 대한 리츠는 건설사에게는 유동성을, 투자자에게는 안정적 수익을 제공할 수 있는 금융기법이다. 리츠가 충분한 시간을 갖고, 미분양 주택을 임대한 후 적정가격에 매각하면 투자자는 안정적 수익을 확보하고, 건설사도 남는 수익을 배당받을 수 있다. 과거와 달리 확보된 주택을 즉시 매각하지 않고 임대주택으로 2~4년 활용 후 매각한다는 점에서 차이가 있지만 추가 임대수익 확보가 가능하고 추후 자본이득도 기대된다.
- 과거 미분양리츠 운영 실적은
▲ 2009~2010년 미분양 리츠를 운용해 모두 일반에 매각 성공했으며 LH가 매입물량을 부담한 사례는 없다. 9개 미분양 리츠가 3343가구, 1조1527억원어치를 매입해 모두 LH 매입확약가인 분양대금의 57~64%보다 높은 분양가의 81%에 매각 완료했다.
