연초부터 부동산 시장에 한파가 몰아치고 있는데요. 이런 상황에서 분양권 프리미엄(웃돈)에도 취득세가 부과되면서 악재 하나가 추가됐습니다. 세 부담이 늘어나면 분양권 시장이 위축될 수밖에 없기 때문인데요.
일부에선 취득세 부담을 회피하기 위해 다운계약서 작성 등 불법행위가 성행할 수 있다는 우려도 나오고 있습니다.
#웃돈에도 세금.. 왜?
종전까지는 새 아파트 취득세의 과세표준은 분양 금액이었는데요. 작년 11월 9일부터 이 기준이 실거래가(분양권+확장비+프리미엄)로 바뀌었습니다.
인천광역시와 세종시 등이 관련 사안에 대해 행정자치부에 유권 해석을 요청한 게 계기가 됐습니다. 행자부는 실제 취득가격을 기준으로 취득세를 매기는 것이 옳다고 판단, 관련 유권해석을 담은 지침을 모든 자치단체에 보낸 것이죠.
행자부는 이번 사안에 대해 “납세자 간의 조세형평성을 제고하고, 과세체계의 일관성을 확보하기 위한 것”이라며 “분양권 거래 당사자에 법인이 포함된 경우 실거래가를 기준으로 부과됐고, 일부 납세자가 양도소득세 등을 고려해 실거래가를 기준으로 신고 납부한 사례가 있었다”고 설명했습니다.
반대로 마이너스 프리미엄(분양권 가격이 분양금액보다 떨어졌을 때)일 경우엔 분양 금액을 과세표준으로 합니다.
지난 2008년 대법원은 최종 입주자가 분양가 이하로 분양권을 구입했더라도 최초 계약자(또는 중간 계약자)는 분양대금 전액을 냈기 때문에 분양가 이하 가격은 인정할 수 없다는 취지의 판례를 냈습니다.
# 6억, 9억 넘는 경우 취득세 껑충
프리미엄을 더한 분양권 매입 금액이 6억원과 9억원을 넘어서는 경우 세 부담은 급격히 커집니다.
주택 취득 시 부과되는 지방세는 취득세와 취득세에 대한 부가세로 지방교육세 농어촌특별세 등이 있는데요. 6억원 이하이면서 전용면적 85㎡ 이하는 취득세 1%에 지방세 0.1%를 더해 합계세율 1.1%(농어촌특별세는 비과세), 전용 85㎡ 초과주택은 취득세 1%와 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.1% 등 합계세율이 1.3%가 됩니다.
반면 주택 취득가격이 6억원을 넘으면 85㎡ 이하는 취득세 2%와 지방교육세 0.2% 등 총 2.2%의 세율이, 85㎡ 초과는 여기에 농어촌특별세 0.2%가 더해져 2.4%의 세율이 적용됩니다. 한 마디로 6억원을 기준으로 실제 세율이 두 배 가량 차이가 나는 것이죠.
# 취득세 얼마나 늘어나나?
그렇다면 실제 내야하는 세금은 얼마나 늘어나는지 살펴볼까요. 가령 40대 직장인 A씨가 수도권 신도시의 전용 84㎡ 아파트 분양권(5억4000만원)을 프리미엄 7000만원을 얹어 6억1000만원에 취득한 경우를 보죠.
이 경우 프리미엄을 반영하지 않았다면 A씨가 내야하는 지방세(1.1% 적용)는 594만원입니다. 하지만 프리미엄을 포함하면 총 취득가격은 6억1000만원이어서 2.2%의 세율이 적용되는데요. 이렇게 되면 1342만원의 지방세를 납부해야 합니다. 새로운 과세표준으로 인해 종전보다 748만원의 세금을 더 내야하는 것이죠.
# 신도시, 된통 걸렸다
시장에선 신도시 분양권 거래시 세 부담이 가장 클 것으로 내다보고 있습니다. 분양가 기준으로는 6억원 이하 주택이지만 프리미엄이 붙었을 때 6억원 초과인 경우가 많은 위례나 광교, 동탄2신도시 등이 대표적인데요.
부동산114에 따르면 ‘위례 사랑으로 부영’ 전용 85㎡의 경우, 현재 분양권 가격이 6억원 초반에 형성돼 있습니다. 이 단지의 85㎡ 분양가는 5억5400만원 선이었는데요. 6000만원 가량의 웃돈이 얹어진 것이죠.
광교신도시에선 힐스테이트 광교가 눈에 띕니다. 주상복합인 이 단지 전용 97㎡의 분양가는 5억8000만~6억원 초반 선이었는데요. 현재 분양권은 6억2000만~6억5000만원까지 오른 상태입니다. 이처럼 6억원 이하에 분양한 아파트 분양권이 지금은 6억원이 넘어서 취득세 부담이 늘게 되는 것입니다.
# 다운계약의 유혹
분양권 매수자 입장에선 세금이 두 배 이상 늘어나는 것을 피하기 위해 다운계약 유혹에 빠질 가능성도 높습니다. 다운계약서는 엄연한 불법이죠.
※분양권 거래는 계약체결일로부터 60일 이내에 관할 시군구에 신고해야 하는데요. 지자체가 신고된 거래내용에 의심을 하게 되면, 거래당사자 및 중개업자에게 관련 서류 제출을 요구할 수 있습니다. 이를 거부하거나 거짓 자료를 내면 3000만원 이하의 과태료가 부과됩니다. 또 허위신고가 적발되면 취득세는 3배 증액되고 가산세가 부과됩니다.
다운계약은 실제 거래된 분양권 가격보다 낮은 가격으로 계약서를 작성하고 신고하는 것입니다. 다운계약을 통해 매도자가 내야하는 양도소득세를 줄일 수 있기 때문이죠.
이번 행자부의 지침으로 매수자의 취득세 부담 역시 커지게 됐습니다. 결국 매도자는 양도세를, 매수자는 취득세를 줄이기 위해 다운계약이 판칠 가능성이 더욱 커진 셈이죠.
김은진 부동산114 리서치센터 팀장은 “다운계약서를 작성하면 매도자와 매수자 모두 세부담을 줄일 수 있어 이전보다 다운계약이 더욱 성행할 수 있다”고 우려했습니다.
