다 지어 놓고도 팔리지 않은 아파트를 건설사가 직접 전세로 내놓을 수 있게된다.
준공후 미분양 아파트는 수도권에만 1만5000여가구가 있어 이 물량이 전세시장에 풀릴 경우 올 가을 전세난 해갈에 도움이 될 수 있을지 관심이 쏠린다.
그러나 대부분이 수도권 외곽 지역의 중대형 아파트여서 서울 시내 인근 중소형 주택을 찾는 전세수요와 맞지 않는다는 지적도 있다.
◇ '준공후 미분양' 전세시장에 본격 등장
국토교통부는 7.24 주택공급 조절방안과 8.28 전월세 대책에 따라 건설사가 준공후 미분양 아파트를 전세 임대주택으로 활용할 수 있도록 오는 10일부터 대한주택보증을 통해 전세보증금 반환보증, 모기지 보증 등을 선보인다고 9일 밝혔다.
전세보증금 반환보증은 건설사가 준공후 미분양을 전세 준 뒤 부도가 나더라도 임차인이 낸 전세금을 주택보증이 건설사 대신 되돌려 주도록 안전장치를 만든 상품이다.
종전에도 분양업계에는 '애프터 리빙제' 등의 방식으로 실제 분양 계약이지만 계약자가 전세처럼 살 수 있도록 한 미분양 마케팅이 있었다. 하지만 신인도가 낮은 업체는 계약자(세입자)를 구하기 어려웠고 계약자들도 계약금을 떼일 우려에 노출돼 있었다.
모기지 보증은 미분양 아파트를 전세로 활용하는 건설사에 대해서는 주택보증이 준공후 미분양 주택을 담보로 잡고 시중은행에 대한 대출 원리금 상환을 보증하는 상품이다.
이 경우 건설사는 2금융권 대출을 1금융권 대출로 바꿀 수 있어 연 8% 안팎의 차입금리를 4~5%대로 낮출 수 있다고 국토부는 보고 있다.
◇ 수도권 미분양 1만2252가구는 85㎡ 초과
국토부는 이 같은 방식으로 자금난에 빠진 건설사의 '돈맥경화'를 풀어주고, 임대물량이 부족한 전세시장에는 공급을 늘려줄 수 있을 것으로 기대하고 있다.
국토부에 따르면 7월말 현재 수도권 준공후 미분양은 총 1만5583가구다. 경기도가 1만1921가구로 가장 많고 인천과 서울에 각각 2839가구, 823가구가 있다. 경기도에서는 용인 3545가구를 비롯해 고양 2266가구, 수원 1089가구, 파주 1057가구 등이다.
그러나 이들 아파트는 대부분 전용 85㎡ 초과 중대형이다. 경기도 미분양 중 81.6%인 9731가구가 중대형이며 서울과 인천 미분양 가운데 중대형은 각각 526가구, 1995가구다.
한 주택업체 관계자는 "정부의 보증상품을 통해 미분양 아파트를 전세로 내줄 수 있게 됐지만 중대형 주택이 많아 얼마나 많은 전세 계약자를 끌어들일 수 있을지는 장담하기 어렵다"고 말했다.
한편 국토부는 건설사가 분양물량의 일부를 공정률 80% 이후 후분양으로 돌릴 경우 분양가의 50~60%까지 연 4~5%의 저리로 자금을 조달할 수 있도록 지원하는 후분양 대출보증도 이번에 도입했다.
