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달아오른 부동산 공모 펀드 투자 열풍 '명암'

  • 2016.10.02(일) 09:31

국내외 부동산 투자 공모펀드 완판 행진
리스크 고려해야…해외상업용 부동산 '경고등'

저금리로 대체투자에 대한 관심이 집중되며 부동산이 주목받고 있다. 특히 개인 투자자 입장에서는 규모가 큰 실물 부동산 투자가 쉽지 않으면서 개인들도 손쉽게 투자가 가능한 부동산 공모펀드가 각광받는 분위기다. 최근 미래에셋이 3000억원 규모로 내놓은 미국 부동산 공모펀드가 열흘만에 완판된 것도 이같은 관심을 오롯이 반영한다. 기존에 사모중심에서 공모로 확대되고 있는 부동산 투자는 향후 투자트렌드 대세로 자리잡을 것으로 기대되고 있다. 다만 부동산 상품의 특성이나 국내외 부동산 업황을 감안할 때 리스크가 있다는 점을 인지하고 어느정도 위험을 감수한 투자가 필요하다는 조언이다.

 

 

◇ 없어서 못파는 부동산공모펀드

 

지난 19일 국내 최초로 미국 부동산 공모펀드를 내놓은 미래에셋은 열흘만에 3000억원의 목표분량을 모두 채웠다. 이 펀드는 미국 텍사주 댈러스에 위치한 프라임 오피스 빌딩 4개동에 투자하는 펀드다. 설정액 가운데 500억원 가량은 펀드설정 주체인 미래에셋이 투자했지만 올들어 채권형을 제외할 때 2000억원이상이 팔리는 공모펀드로는 유일한 기록을 세웠다.

 

앞서 지난 7월 하나자산운용은 서울 중구 회현동에 위치한 티마크그랜드 호텔 명동을 매입해 임대료를 분기마다 배당금으로 지급하는 부동산 공모펀드를 출시했고 이 역시 하루만에 600억원이 팔리며 매진을 기록했다.

 

같은달 미래에셋이 연 4.5%의 확정 수익을 제시하며 판메에 나선 베트남 랜드마크72빌딩 관련 자산담보부 사모사채(ABS)도 2500억원 분량이 예비청약 이틀만에 동이 났다. 펀드 형태는 아니지만 이자 지급을 보증하는 선순위대출 ABS가 개인투자자를 대상으로 출시된 것은 처음이어서 뜨거운 관심을 받았다.

 

이처럼 부동산 공모펀드가 날개 돋힌 듯이 팔리는데는 그간 부동산에 투자하는 펀드가 주로 사모형식으로 가능해 개인 투자자들에게는 원천적으로 차단돼 있었기 때문이다. 그동안 공모 부동산 펀드가 있긴 했지만 리츠 재간접이나 부동산 대출채권에 투자하는 특별자산 펀드 형태가 대부분이었다. 하나자산운용의 펀드 역시 지나 2012년 이후 4년여만에 처음으로 출시된 공모형 실물 부동산 펀드였다.

 

부동산 공모펀드 흥행몰이가 지속되면서 다른 운용사들 역시 국내 실물 부동산을 중심으로 공모형 부동산 펀드 준비에 나서고 있다.

 

 ◇ 예금이자 능가하는 임대수익 부각

 

최근 저금리가 심화되면서 대체투자에 대한 관심이 커진 가운데 부동산은 상당히 매력적인 대상으로 부상하고 있다. 매입 금액이 크고 오랫동안 자금이 묶이지만 안정적인 임대료 수익을 제공할 경우 수익률이 예금을 크게 능가하기 때문이다.

 

대신증권에 따르면 올 상반기말 현재 부동산 펀드의 순자산 규모는 40조1000억원, 펀드수는 766개로 10년전인 2006년보다 4조2000억원이 증가했다. 10년간 연평균 성장률을 비교해봐도 전체 펀드는 6.4%에 불과한 반면, 부동산 펀드는 24%에 달한다.

 

그러나 대부분의 투자자는 기관 고객이었고 이제 막 개인 투자자들에게 투자 기회가 생겨난 동시에 투자 수요가 물밀듯이 몰려들면서 향후 부동산 공모 펀드가 활성화될 가능성이 점쳐진다.

 

◇ 장기간 묶이고 매각차익 거두기 쉽지않아

 

다만 전문가들은 부동산 펀드가 상당한 고수익을 주는 것은 맞지만 그만큼 위험 또한 크다는 점을 유념하라고 조언한다. 공모 부동산 펀드의 경우 대부분 해외 투자 비중이 높은데 국내 부동산에 비해 위험도가 높을 수밖에 없다는 지적이다.

 

해외 부동산의 경우 투자부동산을 직접 확인하기도 어려울 뿐더러 관리운영을 운영사가 직접 하는 것도 쉽지 않고, 환위험까지 더해진다. 황규완 대신증권 연구원은 "부동산 펀드는 그간 까다로운 설립절차 등을 감안할 때 사모펀드 중심으로 시장이 형성될 수밖에 없었다"며 "공모펀드가 활성화된 것은 부동산 투자시장이 이전과는 다른 상황에 놓이고 있다는 간접적 증거"라고 평가했다.

 

부동산펀드는 대부분 폐쇄형으로 환매가 쉽지 않고 펀드 수익배분이 임대수익과 매각차익으로 구성되는데 현 부동산 시장 상황상 매각 차익을 기대하기 어렵다는 점도 염두에 둘 것을 조언했다.

 

하나금융투자도 선진국 부동산 시장 호황이 연말까지 이어지겠지만 상업용부동산 중심으로 리크스 관리가 필요한 시점이라며 면밀한 리스크 전략이 동반돼야 한다고 말했다. 하나금융투자에 따르면 주거용 부동산과 달리 상업용 부동산 매매는 올 3월부터 전년동월대비 4개월 연속 마이너스(-) 증가율을 보이고 있으며 이는 6년만에 처음있는 흐름이다.

 

김훈길 연구원은 미국의 금리인상이 예정된 만큼 통화정책에 따른 분위기 전환이 상업용 부동산에서 가장 먼저 감지될 것으로 전망했다.

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