# 이 기사는 2016년 10월 26일 세무회계 특화 신문 택스워치 2호에 실린 기사입니다.
얼마 전 세무서에 양도소득세를 신고하러 간 한나라씨(가명)는 세금을 1억원 넘게 내야한다는 직원의 얘기를 듣고 깜짝 놀랐다. 한씨는 7년 전에 상속받은 농지를 최근 6억원에 양도했는데, 사실 상속받을 당시의 시세와 별 차이가 없었기 때문에 양도세도 거의 나오지 않을 것으로 예상하고 있었다.
상속이 이뤄진 7년 전에 비해 농지의 시세가 별로 오르지 않았는데도 왜 이렇게 많은 세금이 나온 것일까?
양도소득세는 부동산을 팔 때의 가격이 과거 구입할 당시의 가격에 비해 오른 부분(양도차익)을 일정 세율로 계산해서 내는 세금이다. 더 구체적으로 살펴보면 양도가액에서 취득가액과 기타필요경비를 차감하고 장기보유특별공제액과 양도소득공제를 추가로 공제한 과세표준액에 세율을 적용해서 세액을 계산한다.
부동산을 매매로 취득했다면 취득한 가액이 있으므로 부동산을 매도할 때 매매차익이 얼마나 되는지 쉽게 예상할 수가 있다. 하지만 상속이나 증여로 받은 부동산은 무상으로 취득했으므로 거래가액도 없고, 필요경비도 세법에서 별도로 규정하기 때문에 일반인들이 양도세액을 계산하긴 어렵다.
상속이나 증여받았을 때 필요경비로 공제되는 금액은 상속세나 증여세를 부과 받은 가액(상속개시 당시 평가액)을 취득가액으로 인정한다. 상속이나 증여받을 당시 평가액은 원칙적으로 시가를 적용한다. 시가란 자산의 매매가액이나 감정가액, 또는 유사부동산의 매매사례가액 등인데 일반적으로 이러한 데이터는 거의 없기 때문에 보충적으로 평가한 가액을 상속 또는 증여당시 평가액으로 사용한다.
토지의 보충적 평가액은 토지의 개별공시지가이고 건물은 국세청장이 고시한 건물 기준시가, 주택 등은 시·군·구청장이 고시한 개별주택가액으로 평가한다. 토지의 개별공시지가는 일반적으로 시세보다 훨씬 낮게 고시되는데, 대지는 시세대비 60~70% 정 고시되는데 반해 농지나 임야는 시세대비 30~40% 밖에 안 되는 금액으로 고시되고 있다. 결국 농지나 임야를 상속이나 증여받아서 양도를 하는 경우 사실상 시세 변동이 없더라도 60~70%나 평가 차이가 나서 그 금액만큼 양도차익이 발생하게 되는 것이다.
| ▲ 삽화/유상연 기자 prtsy201@ |
그렇다면 한나라 씨가 양도소득세를 절세할 수 있는 방법은 없었을까? 만약 상속받을 당시 해당농지를 감정평가를 받아 상속재산 평가액을 높여 신고했더라면 양도가액과 취득가액(상속개시당시 평가액)을 최소화해서 양도소득세도 상당히 줄였을 것이다.
상속세나 증여세 신고 기한(상속은 6월, 증여는 3월 후 말일) 이내에 양도를 한다면 양도가액이 상속·증여받은 날의 평가액인 동시에 취득가액임으로 양도차익이 발생하지 않아 양도소득세를 낼 필요가 없다.
상속세가 과세미달인 경우에는 비과세대상 부동산이 아닌 한 무조건 상속받은 부동산의 평가액을 높여서 상속세를 신고해 두어야 나중에 팔 때 양도소득세를 절세할 수 있다. 만일 상속세가 과세되는 경우라면 상속재산평가액을 높일 경우 늘어나는 상속세와 줄어드는 양도소득세를 비교해서 판단해야 한다.
부동산을 증여받아 양도하는 경우에도 증여세 부담을 줄이기 위해 무조건 증여가액을 낮추어서 신고를 하면 나중에 양도할 때 거액의 세금을 낼 수 있다. 특히 배우자로부터 증여받을 때는 증여 공제액이 6억원이나 되므로 증여가액이 공제액에 못 미칠 경우에는 기준시가로 증여가액을 평가하기 보다는 감정을 해서 증여가액을 높여 두는 것이 좋다.
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