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[11.3후 달라진 시장]②풍선효과 '반짝'..이후엔?

  • 2016.11.17(목) 15:08

대책 직후 미적용 단지들 반사이익 '분양 흥행'
내주 분양분부터 재당첨 ·1순위 제한등 실효 적용

주택 투자수요 편중이 심해지며 서울 강남 등 일부 지역에서 과열 양상이 나타나자 정부는 '11.3 대책'을 내놨다. 분양시장에서 단기 차익을 거두려는 투자수요를 차단해 시장 온도를 낮추자는 게 주 내용으로 현 정부들어 처음으로 나온 주택수요 제어 정책이다. 대책 이후 열흘 가량이 지나면서 나타나는 시장의 변화를 짚어본다.[편집자]

 

지난 3일 1순위 청약을 받은 롯데건설의 서울 용산구 효창5구역 재개발 '용산 롯데캐슬 센터포레'에는 157가구 모집에 2만4486명이 몰렸다. 평균 경쟁률은 156대 1. 같은 날 세종시 '캐슬앤파밀리에 디아트 세종'은 445가구 모집에 11만706명이, 경기도 화성 동탄2신도시 우미건설의 '우미 린스트라우스 더레이크' 아파트 834가구에는 6만5943명이 청약을 신청했다. 각각 평균 경쟁률은 249대 1, 79대 1이었다.

 

이 날은 정부가 '실수요 중심의 시장형성을 통한 주택시장 안정적 관리방안(11.3대책)'을 발표한 당일이다. 이들 단지는 '조정지역'에 속했지만 대책 이전에 분양승인을 받아 규제 적용에서 빠진 곳이었다. 분양권 전매제한 등 강화된 규제가 대책에 담겼지만 이를 피한 분양 단지들은 비웃 듯 높은 청약 경쟁률을 과시했다. 

 

◇ 경쟁률 솟구치고, '완판' 빨라지고

 

▲ 최근 당첨자 계약 시작 5일만에 분양을 마친 '의왕백운밸리 효성 해링턴플레이스' 견본주택 내부 모습(사진: 효성)

 

대책에서 지정된 조정지역은 서울 모든(25개) 구와 경기도 과천·성남시의 민간·공공택지, 하남·고양·남양주·동탄2신도시의 공공택지, 부산 해운대·연제·동래·수영·남구의 민간택지, 세종시 공공택지 등 총 37곳이다.

 

발표 시점에서뿐 아니라 지역적으로 규제를 피한 경기도 용인·의왕 등 수도권 지역 분양시장에서도 이른바 '풍선효과'가 생겼다. 청약경쟁률도 종전보다 높아지고 계약도 일찌감치 마감되는 호조가 나타난 것이다

 

지난 10일 1순위 청약을 받은 대우건설의 '용인 수지 파크 푸르지오'는 평균 18.9대 1의 경쟁률을 기록했다. 이는 올해 용인시에 공급된 아파트 중 최고다. 종전 용인 지역 평균 청약 경쟁률은 2.2대 1이었다. 이 단지 분양 관계자는 "용인이 대책 대상지역에서 제외돼 투자자들 관심이 높아진 것으로 보인다"고 했다.

 

효성이 의왕 백운호수 뒤편에 2480가구 규모로 분양한 '의왕백운밸리 효성해링턴 플레이스'의 경우 지난 12일 계약 시작 5일만에 분양을 마무리하기도 했다. 대단지인데다 최근 의왕에 분양 단지가 많아 계약률 100%를 채우기까진 수 개월이 예상됐던 곳이다. 이 역시 조정지역에서 빠져 6개월 뒤면 전매가 자유롭다는 점이 부각된 게 '완판'을 앞당긴 배경으로 분석된다.

 

수도권 외 지역에서도 종전보다 선방한 단지들이 속속 나왔다. 신도시 분양에 고전한 경남 양산에서는 지난 16일 1순위 청약을 받은 서희건설 '양산 서희스타힐스'가 평균 7.7대 1, 최고 47.9대 1의 높은 경쟁률로 청약을 마감했다. 이에 앞서 포스코건설의 대전 '관저 더샵 2차'는 평균 21.4대 1로 1순위 마감됐고, 현대산업개발의 강원도 동해 '동해 아이파크'도 순위내 마감에 성공했다.

 

◇ 규제강화 시장 영향 '이제 시작'

 

▲ 그래픽/유상연 기자 prtsy201@, 자료: 리얼투데이

 

이같은 호조가 얼마나 갈지는 미지수다. 건설사들 가운데서는 '규제를 피한 지역'임을 앞세워 판촉을 벌이는 경우도 많다. 전매제한이 짧아 분양권 환금성에 우위를 가진 것을 강조해 투자 수요를 끌어들이겠다는 노림수다.

 

이에 국토부 관계자는 "조정지역 지정이 안됐다는 건 그 지역 시장 '온도' 자체가 낮았다는 것"이라며 "전매제한이 짧다는 게 당장은 투자자에겐 매력일 수 있지만 투자용 분양계약 비중이 높아지면 오히려 입주시기에 가격 조정 가능성이 커질 수 있다는 걸 간과하면 안된다"고 말했다.

 

주택도시보증공사(HUG)는 대책 실효성을 강화하기 위해 조정지역 분양보증 발급을 잠정 중단했다가 지난 16일부터 재개했다. 전매제한 강화는 3일자로 시행됐으며 재당첨·1순위제한이 적용되는 건 지난 15일 이후 입주자모집승인을 신청하는 단지부터다.

 

15일 이후부터는 서울과 경기 과천·성남·하남·고양·남양주시 등(수도권 과밀억제권역에 속하는 조정지역) 주택에 당첨된 사람은 5년(전용 85㎡ 이하) 혹은 3년(85㎡ 초과) 재당첨이 제한되다. 부산·세종 등 과밀억제권역이 아닌 조정지역의 재당첨제한 기간은 각각 3년(85㎡ 이하)과 1년(85㎡ 초과)이다.

 

재당첨제한은 이번 부동산대책 이전에 당첨된 경우에도 그대로 적용된다. 가령 3년 전 서울에서 전용 85㎡ 이하 주택에 당첨된 사람은 당첨된 날부터 5년간, 다시 말해 앞으로 2년간 재당첨제한 대상이 된다.

 

1순위 제한도 15일부터 적용된다. 조정지역 내 주택을 청약할 때 '세대주가 아닌 자', '5년 이내 다른 주택에 당첨된 세대에 속한 자', '2주택 이상 소유한 세대에 속한 자' 등이 1순위 청약을 하지 못하도록 제한하는 것이다.

 

대책 직후 일부 '풍선효과'가 있었지만 실제로 규제가 시작되는건 이제부터란 의미다. 대책 직전인 지난 10월에는 3만7724가구가 일반분양된 가운데 1순위 통장 81만8335개가 청약시장에 뛰어들었다. 하지만 앞으로도 이 숫자가 유지될지는 미지수라는 게 전문가들 관측이다.

 

◇ "이달 말 청약 성적이 향후 분위기 판가름"

 
▲ 오는 25일 견본주택 개관을 예정하고 있는 주요 단지(건설사 개별 사정 및 인허가 상황에 따라 분양시기 조정될 수 있음. 자료: 리얼투데이)

 

대책 여파로 분양시기가 미뤄졌던 아파트는 다음 주부터 공급이 몰리게 됐다. 청약 접수를 하는 금융결제원 '아파트투유'와 국민은행 청약시스템이 정비되면서 시기가 1주일 가량 더 밀렸다. 1순위는 당해지역과 나머지 등으로 일정이 나눠지고 2순위 청약에도 통장이 필요하게된 데 따른 조치다.

 

부동산 리서치업체 리얼투데이에 따르면 오는 25일 견본주택을 개관하고 분양에 나서는 단지는 총 29곳, 2만4424가구다. 이 중 일반분양은 2만2418가구가 분양될 예정이다. 다만 25일에 견본주택 개관하겠다는 단지가 많아 분양보증, 인허가 등이 일정대로 진행될지는 아직 알 수 없다.

 

리얼투데이 관계자는 "11.3대책의 조치가 실제 시행된 뒤 한꺼번에 분양 물량이 나오는 게 된 셈"이라며 "이달 말 내달 초까지 선보이는 분양 단지들의 청약 성적이 향후 분양 시장 분위기를 판가름하게 될 것"이라고 전망했다.
 
부동산 분석업체 부동산인포에 따르면 대책에서 지정된 조정지역 내 분양물량은 연내 28개 단지, 1만4038가구다.

 

지역별로는 ▲서울 15곳 5463가구 ▲동탄2신도시 2곳 1117가구 ▲남양주 2곳 1291가구 ▲세종 3곳 3507가구 ▲부산(해운대구, 동래구, 연제구, 남구, 수영구) 6곳 2660가구 등이다. 하남시와 고양시는 연내 아파트 분양물량이 없다.

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