'대출받는 게 정말 어려워지는 것일까', '이러다 내 집 마련의 꿈이 물거품이 되는 것은 아닌지…'
투기 세력은 물론이고 이제 겨우 내 집 마련을 마음먹은 실수요자들 사이에서도 막연한 공포감만 확산하는 분위기다. 1300조원의 가계부채를 잡는다며 정부가 잇따라 집단대출을 중심으로 가계대출을 옥죄는 정책을 쏟아내면서다.
금융당국은 투기를 잡는 쪽에 초점을 맞춘 만큼 실수요자에겐 영향이 없다고 말하지만, 예전처럼 과도하게 빚을 내 집을 사는 게 어려워진 것만은 분명하다.
세 가지 사례로 은행권에서 대출받을 때 달라진 점이 무엇인지 알아봤다.
#1. 내달 DSR 도입..과도한 레버리지 NO
연봉 6000만원을 받는 직장인 김대출 씨는 집을 넓혀갈 계획을 세워두고 있다. B은행에서 신규대출을 문의하다 대출금액을 줄여야 한다는 예상치 못한 얘기를 듣고 고민에 빠졌다.
B은행에서 대출을 받으면 연간 원리금상환액이 1500만원인데 기존에 A상호금융에서 받았던 대출의 만기상환이 올해 몰리면서 원리금 5500만원을 갚아야 하는 처지다.
이 경우 금융권 전체 원리금상환액이 7000만원으로 불어난다. 총체적 상환능력 평가시스템(DSR)에 따른 김대출 씨의 DSR 지표는 116.6%(7000만/6000만원)나 된다.
이 때문에 분모에 해당하는 올해 연봉이 7000만원 이상으로 오르거나, 그렇지 않으면 이 비율을 100% 밑으로 낮추기 위해 대출 한도를 줄일 수밖에 없다.
도규상 금융위 금융정책국장은 "(DSR비율을) 회사별로 어떻게 활용할지, 여신관리 모형이나 영업전략에 따라 각자 알아서 활용하게 될 것"이라고 말했다. 당장은 참고지표로만 활용한다는 얘기다.
하지만 금융당국은 전체 가계대출에서 DSR 수준이 높은 대출이 차지하는 비율을 일정 수준 이하로 관리하는 식의 활용 예를 제시했다. 자율규제 전환 가능성도 언급했다.
기존의 총부채상환비율(DTI) 지표보다 선진화된 지표란 점을 잇따라 강조하고 있는 점을 고려하면 규제비율로 정착할 가능성도 높다는 게 은행권 관계자들의 시각이다.
당장 이 비율을 초과해 신규대출을 받았다 하더라도 몇년 후에 사후관리 차원에서 한도 조정 등이 이뤄질 수도 있으니 신중해야 한다. <아래 표 참고>
#2. 2019년 이후 이자만 내는 잔금대출 NO
그 뿐 아니다. 내년 초 이후 분양공고되는 아파트를 청약받을 땐 잔금대출도 분할상환해야 한다는 점을 명심해야 한다.
가령 3억원 짜리 아파트를 분양받았다고 하자. 중도금대출은 기존과 크게 달라진 것이 없으니 문제 없다.
잔금대출의 평균 담보인정비율(LTV)이 60% 정도라고 하니 1억8000만원을 잔금대출로 전환한다고 치자. 2019년 잔금대출 전환시기엔 분할상환(통상 25년)해야 하기 때문에 금리 3.5%라고 하면 매달 90만원의 원리금을 갚아나가야 한다.
기존처럼 3년 거치로 했다면 월 52만원의 이자만 내면 됐다. 단기 시세차익을 목적으로 이자만 내다 팔아치울 생각이었다면 다시한번 생각해볼 필요가 있다.
금융감독원 관계자는 "잔금대출의 절반 정도는 이미 분할상환하고 있다"고 말했다. 나머지 절반 정도에 해당하는 투기 세력과 매월 상환 여력이 부족한 실수요자들에겐 부담이다.
#3. 하나마나한 '최저생계비' 소득증빙 NO
잘 나가는 강남 아줌마 김투기 씨는 퇴직한지 한참된 아버지 김차주 씨의 이름으로 강남 재건축 아파트 분양을 받았다. 문제는 중도금대출을 해주기로 한 C시중은행 영업점에서 그동안의 관례와 다르게 소득을 증명하는 자료를 요구하고 나섰다는 점이다.
특별히 소득도 없는 김차주 씨는 원천징수영수증(증빙소득)은 물론이고 국민연금 납부(인정소득) 실적도 없고, 그렇다고 카드 사용내역(신고소득)도 없다.
지금까진 보건복지부에서 고시하는 급여선정기준금액(최저생계비)을 소득금액으로 인정해준다고 해서 중도금대출을 무사히 받았다.
하지만 앞으론 잔금대출 전환시점엔 최저생계비로는 증빙을 대신할 수 없다. 당연히 김투기 씨처럼 아버지와 어머니, 동생 등 가족 이름으로 아파트를 분양받아 짭잘한 이익을 챙기던 방식도 더는 통하지 않을 전망이다.
