엔저(低)에 일본 증시가 연일 강세를 지속하고 있다. 외국인 투자자들의 일본 주식 매수도 매섭다. 하지만 일본 증시보다 더 뜨거운 곳이 있다. 바로 일본 부동산 시장이다.
일본 부동산 시장은 잃어버린 20년 이후 침체 일로를 걸었지만 올해 들어 글로벌 자산 가운데 1위를 차지하는 등 승승장구하고 있고 일본 증시를 넘어서 새로운 대안 투자처로 부상하고 있다. 다만 활황이 지속되기 위해서는 일본 경제의 회생과 함께 구조적인 개혁이 전제되야 한다는 지적도 나온다.
◇ 일본 리츠, 증시 상승률 압도..부동산 주가 '훨훨'
지난 7일 엔저가 다시 활개를 치면서 일본 닛케이225 지수는 2008년 이후 처음으로 1만4000선을 돌파했다. 일본 증시는 지난해 11월 중순 이후 64%나 치솟은 상태다.
특히 과열 우려 속에서도 해외 투자자들의 자금 유입이 지속되면서 추가 상승 기대감을 높이고 있다. 지난달까지 외국인들의 일본 주식 순매수는 7개월 연속 이어졌고 지난 1982년 이후 최대 규모를 기록했다.
일부에서는 증시 상승 속도가 너무 빠르다고 지적하고 있지만 외국계 증권사들의 목표주가 상향이 이어지고 있다. 뱅크오브아메리카(BoA)메릴린치 는 토픽스의 12개월 목표지수를 1250에서 1350으로 상향했다. 전날 토픽스 지수 종가는 1188.57이었다.
그러나 일본 증시보다 무섭게 질주하고 있는 것이 바로 일본 부동산 자산이다. 토픽스의 부동산 지수는 지난해 6월초 이후 150% 이상 상승했으며 일본리츠도 89%나 치솟았다. 일본 주식시장 상승률 상위 종목 중 5개가 부동산관련 종목이며 도쿄다테모노와 도쿄돔는 각각 200% 이상 상승했다.
▲(출처:현대증권) |
◇ BOJ, 일본리츠 매입..저금리·세제혜택 등 긍정적
여기에는 일본은행이 매입자산에 일본리츠(J-REUTs)를 포함시킨 것이 주효했다. 이는 BOJ가 물량인수자 역할을 하고 있는 의미로 이런 기조가 지속된다면 추가적인 상승이 충분히 가능한 상황이다.
사상최저치를 기록 중인 주택대출금리와 한시적인 세제혜택도 긍정적인 촉매가 될 전망이다. 1년뒤 소비세율이 인상되면서 주택구매 시 세금공제혜택이 절반으로 줄고, 주택대출금리도 현재 가장 낮기 떄문에 일본의 주택수요자 입장에서는 가장 좋은 시기로 평가되고 있다.
일본 부동산 주식 강세에도 불구하고 밸류에이션이 낮은 점도 주목받고 있다. 한동욱 현대증권 PB리서치팀장은 "부동산업 주가 수준이 가파르게 상승하고 있지만 역사적인 밸류를 고려할 때 거품단계는 아니다"고 판단했다.
◇ 투자 어떻게..ETF, 재간접형펀드 노려볼만
일본 부동산 시장에 투자할 수 있는 방법은 부동산업에 속하는 기업으로 구성된 주가지수에 투자하거나 일본리츠, 재간접형 일본부동산 펀드 등이 있다.
현대증권은 해외 상장지수펀드(ETF) 중 IShare FTSE NAREIT DEV Asia(IFAS) 매수를 추천했다. 누욕증시에 상장된 이 ETF는 부동산과 리츠에 각각 52%와 43%를 투자하고 있으며 일본의 비중이 40%에 달한다. 이밖에 삼성과 한화증권에서도 재간접형 펀드를 판매하고 있다.
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일본 부동산이 활황을 지속하가 위해서는 구조개혁과 해외투자자들의 신뢰가 필요하다는 지적도 있다. 또 일본 경제가 지속 가능한 회복단계에 진입해야만 부동산업 주가 상승이 지속될 수 있다는 설명이다. 일부에서는 이번 랠리를 일본 부동산투자 비중을 축소하는 기회로 활용하라는 조언도 있다. 거품이 형성되는 시기이기 때문에 다른 업종으로 갈아타야 한다는 얘기다.
한동욱 팀장은 "일본의 과거사 인식 우려나 영토분쟁 지속, 야스쿠니신사 참배로 불거진 극우주의 바람을 고려할 때 해외투자자 신뢰회복을 저해할 수 있다며 낙관일색의 투자는 경계해야 한다"고 말했다.
