# 이 기사는 2017년 1월 11일 세무회계 특화 신문 택스워치 신년호(7호)에 실린 기사입니다.
귀농씨는 서울에서 사업을 하다 노후를 여유 있게 지내기 위해 20년 전에 고향으로 귀향했다. 귀향해서 힘에 부치지 않을 만큼 농지를 구입해 직접 농사를 지어 자급자족하고, 여유 농작물은 도회지에서 살고 있는 자식들에게 보내주었다.
귀향할 때만 해도 조용하던 시골은 주변경관이 수려한 덕분에 점차 개발되기 시작했다. 펜션도 들어서고 별장도 들어서더니 불과 수 년 사이에 마을 하나가 생겼다.
귀농씨가 농사짓던 농지에 쓰레기도 버려지고 주변이 어수선 하기도 하여 농지로 사용하기도 부적절하던 차에 중개업자가 취득했던 금액의 10배나 되는 금액으로 매도를 제안해 왔다.
귀농씨는 마을 가까이에 있는 농지를 처분하고 면적을 줄여 뒷산 가까이로 대토하면 처분대금의 25% 금액으로 구입할 수 있고 남은 자금을 노후에 쓸 수도 있어 일석이조라 처분하기로 했다.
대신 매수한 중개업자가 매매가액을 2억원만 높여서 작성해 주면 추가로 2000만원을 더 주되 양도소득세는 모두 매수자가 책임져 주겠다고 했다. 귀농씨는 또 꿩 먹고 알 먹게 되었다는 생각으로 중개업자의 요구대로 매매계약서를 2억원 높여서 작성해 주었다.
| ▲ 삽화/변혜준 기자 jjun009@ |
농지를 양도하고 1년쯤 지난 어느 날 ○○지방국세청 조사국에서 세무조사가 나왔다. 국세청은 매매계약서 2장(중개업자의 탈세제보로 계약서 2장이 모두 확보됨)을 제시하면서 어느 것이 실제 계약서인지, 매매대금으로 받은 금액은 어떻게 사용했는지를 확인해 달라고 했다.
귀농씨는 매매가액을 사용한 근거를 제시하라는 얘기를 듣고 실제 거래한 금액을 얘기할 수 밖에 없었다. 나중에 알고 보니 매수자는 기획부동산업자로 매수하자마자 여러 필지로 분할해서 바로 분양을 했다.
단기양도라서 세금이 많아 세금을 줄이기 위해 귀농씨가 자경농지감면(2015년까지는 1년에 2억원, 2016년부터는 1억원을 감면 받음)을 받는 점을 이용해서 매매가액을 높여서 작성했던 것이다.
이후 귀농씨는 감면받은 양도소득세 전액에 가산세까지 더해서 1억원이 넘는 세금을 추징당했다. 당초 약속대로 매수자에게 추징세액을 내달라고 요청했으나 매수자는 거래가액을 실제대로 밝혀서 자기도 고액을 추징당했기 때문에 계약위반이라는 이유로 대신납부를 거부했고, 결국 귀농씨는 추징당한 세금을 본인이 부담할 수밖에 없었다.
귀농씨는 왜 세금폭탄을 맞았을까? 양도소득세를 줄이기 위해 양도가액을 줄여서 매매계약서(일명 다운계약서)를 작성하는 것이 일반적인데, 귀농씨의 경우는 오히려 양도가액을 높여서 신고를 한 것이 화근이었다.
그동안 매도자의 양도소득세가 비과세되거나 감면되어 양도소득세를 안내는 경우 양도가액을 높여서 탈세 수단으로 악용하는 경우가 많았다. 정부는 이러한 탈세수단을 차단하기 위해 매매계약서를 작성할 때 거래가액을 허위로 높여주거나 줄여주는 경우 비과세 또는 감면세액을 배제하도록 2011년부터 세법을 개정해 시행하고 있다.
1세대 1주택자로서 양도소득세가 비과세 되는 경우에도 매매계약서를 실제거래가액과 다르게 작성하면 비과세된 세금을 추징당한다. 이때 추징당하는 세액은 줄이거나 높인 거래금액에 상당하는 비과세 세액 또는 감면세액 만큼이다. 즉 비과세(감면)세액과 실제거래가액의 금액차(업 또는 다운한 금액) 중 적은금액 만큼 비과세(감면)가 배제되는 것이다.
또한 매매계약서를 허위로 작성해서 양도소득세나 사업소득세를 신고한 경우에는 사기나 기타부정한 방법에 해당되어 가산세가 중과세 될 뿐 아니라 부과제척기간도 10년(일반적인 경우 신고시는 5년, 무신고시는 7년임)으로 늘어나고 경우에 따라서는 조세범처벌법으로 처벌받을 수도 있다.
| *절세 Tip 이제는 세상이 투명해지고 있으므로 부동산거래와 관련한 최고의 절세방안은 합법적인 방법으로 실제 거래가액대로 법정 기한내에 성실하게 신고하는 것이 아닐까 한다. |
