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공익사업으로 수용시 '사업인정일' 꼭 확인해야

  • 2017.01.26(목) 08:02

안수남 세무사의 '절세 포인트'

# 이 기사는 2017년 1월 25일 세무회계 특화 신문 택스워치 8호에 실린 기사입니다. 

얼마 전 필자 사무실에 양도소득세를 환급받을 수 있는지 검토해 달라는 분이 오셨다. 

2016년 2월에 공익사업으로 수용됐는데 보상금을 수령하고 금융기관을 통해서 4월말에 양도소득세를 신고·납부하였다고 했다.

그런데 비슷한 시기에 같은 면적의 농지를 취득해서 보상금도 비슷하게 받았는데 필자의 사무실에서 신고를 대행해준 지인과 납부한 세액은 수천만원 차이가 났다는 것이다. 

보관용 양도소득세 신고서를 검토해 보니 계산내역에 오류가 있음을 발견했다. 상담자는 취득할 때 작성한 매매계약서를 분실해서 취득가액을 환산가액으로 계산하였다. 

환산가액으로 취득가액을 계산한 공식을 보니 '양도당시 실지거래가액(본 사례에서는 보상가액 :10억) × 취득당시기준시가(개별공시지가 : 2억) / 양도당시 기준시가(개별공시지가 : 5억)으로 하여 환산취득가액을 4억원으로 산정하였다. 

외견상으로 보면 상담자의 환산취득가액은 세법상 규정된 공식대로 정당하게 산정된 것으로 보인다. 

환산취득가액은 취득당시 실지거래액을 알 수 없거나 입증할 증거가 없는 경우 양도한 부동산가격이 기준시가 비율만큼 올랐을 것이라는 가정 하에 만들어진 계산식이다. 

▲ 삽화/변혜준 기자 jjun009@

일반적인 사인 간 거래에서는 위 산식대로 계산되지만 공익사업으로 수용된 경우 양도당시 기준시가의 의미가 달라진다.

공익사업으로 수용되는 경우에는 보상이 한꺼번에 이루어지는 경우도 있지만 보통은 사업을 단계별로 하거나 예산상 문제 또는 협의업무의 원활한 진행 등의 이유, 혹은 협의로 보상금을 받는 경우나 재결절차를 거쳐서 받는 경우 등에 따라 보상시기가 각각 다를 수 있다. 

따라서 보상시기별로 양도당시 기준시가를 달리 적용할 경우 나중에 보상을 받는 경우에는 불리해진다. 이러한 모순을 해결하기 위해 보상시기가 다르다고 하더라도 보상금액은 일정한 시점을 기준으로 산정하므로 그 일정한 시점의 기준시가를 양도당시 기준시가로 본다. 

그 일정한 시점을 세법에서는 보상가액산정기준일이라고 하고 사업인정고시일 이후에 협의 또는 수용된 경우에는 사업인정고시일이 보상가액산정기준일이 된다. 보상가액산정기준일은 사업시행자가 발급해 주는 수용확인서상에 명기돼 있다. 

상담자의 경우 사업인정고시일은 2011년 12월 8일임에도 불구하고 사업시행자가 발급한 수용사실확인서 상의 보상가액산정기준일은 2015년 9월로 기재돼 있었다. 

이렇게 보상가액산정기준일이 잘못 기재된 경우에 환산취득가액은 낮게 산정된다. 결국 양도차익이 많아져서 양도소득세를 부당하게 많이 납부하게 된다. 상담자의 경우 2011년도 개별공시지가를 적용한 양도당시 기준시가는 4억원이었다. 

반면에 2015년도 개별공시지가를 적용한 양도당시 기준시가는 5억원이므로 위의 사례에서 보면 환산취득가액은 무려  1억원이나 차이가 났다. 감면세액을 감안하더라도 2500만원 이상 차이가 났던 것이다. 

상담자는 개발제한구역에 소재한 토지로 감면대상에 해당되었는데 이를 간과하고 공익사업에 수용되는 부동산에 대한 감면율을 적용받아서 결국 감면세액도 적게 받은 것이다.

*절세 Tip 공익사업으로 수용되는 부동산의 경우 세법적용이 복잡하고 난해하므로 양도소득세 전문인 세무사에게 맡기거나 서너 군데에서 검토를 받아 볼 필요가 있다.

*절세 Tip
공익사업으로 수용되는 부동산의 경우 세법적용이 복잡하고 난해하므로 양도소득세 전문인 세무사에게 맡기거나 서너 군데에서 검토를 받아 볼 필요가 있다.

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