정부가 동탄2신도시 분양시장에 반대 방향의 경고 신호를 동시에 떨어뜨렸다.
주택당국이 청약수요가 넘치는 것을 제어하겠다고 나선 곳을, 산하기관은 미분양이 우려스럽다며 관리를 시작하겠다고 밝힌 것이다. 분양시장 전망이 불투명해진 가운데 수요자들만 더 혼란하게 만드는 정책 혼선이란 지적이 나온다.
5일 부동산업계에 따르면 주택도시보증공사(HUG)는 이달부터 적용하는 제6차 미분양 관리지역에 경기 화성시와 인천 연수구, 충북 보은군 등 3개 지역을 새로 추가했다. 이달 미분양 관리지역으로 지정된 곳은 이 3곳을 포함해 수도권 9곳과 지방 16곳 등 모두 25개 지역이다.
미분양 관리지역 지정은 주택공급이 넘쳐 미분양이 늘어나는 것을 막겠다는 조치다. 해당 지역에서 주택(주거용 오피스텔 포함)을 공급할 목적으로 사업용지를 매입할 때 분양보증 예비심사를 받아야 한다. 예비심사를 받지 않으면 나중에 분양보증을 신청할 때 보증심사가 거부될 수 있다.
| ▲ 제 6차 미분양 관리지역 현황(자료: HUG) |
HUG는 미분양 주택 수가 500가구 이상인 시·군·구 중 ▲미분양 증가(최근 3개월간 전월보다 미분양 가구수가 50% 이상 증가한 달이 있는 지역) ▲미분양 해소 저조(당월 미분양 가구수가 1년간 월평균 미분양 가구 수의 2배 이상인 지역) ▲미분양 우려 ▲모니터링 필요 중 하나에 해당하는 지역을 미분양관리지역으로 지정한다.
HUG 관계자는 "화성은 작년말 미분양 주택이 240가구에서 1월말 1828가구로 1588가구 급증하면서 미분양 증가 기준을 채웠다"며 "또 화성이 속한 경기도에 주택 인허가 실적이 급증해 '미분양 우려' 항목에서도 지정 요건을 충족했다"고 설명했다.
문제는 화성내 동탄2신도시가 앞서 주택당국의 청약조정대상지역으로 지정돼 있다는 점이다. 국토교통부는 작년 11.3대책에서 청약 '과수요'를 관리하는 37개 지역에 동탄2신도시를 포함시켰다. 이 때문에 1순위 청약 및 재당첨 자격이 강화됐고, 분양권 전매도 금지됐다.
동탄2신도시의 경우 작년 분양한 일부 단지가 평균 50~60대 1, 최고 수백대 1의 청약경쟁률이 나타날 정도로 분양시장이 과열됐다. 이에 정부가 해당 지역 투자수요를 진정시키기 위해 청약조정지역으로 지정한 것이다.
이런 동탄2신도시를 포함한 화성시 전체를 국토부 산하기관인 HUG는 '미분양 관리지역'으로 지정한 것이다. 과열을 진정시킨다는 청약조정지역 지정 취지와는 반대로 공급을 제어해 시장 급랭을 막겠다는 조치를 더한 것이다.
| ▲ 청약조정지역 현황(자료: 국토교통부) |
HUG는 동탄2신도시에 대한 미분양 관리지역 설정에 문제가 없다는 설명이다. HUG 도시정비심사팀 관계자는 "미분양이 동탄2신도시 안에서도 늘고 있어 동탄2를 포함한 화성 전체를 미분양 관리지역으로 묶은 것"이라며 "청약조정지역이라고 해도 미분양이 늘었다면 관리지역으로 지정하는 것이 맞다"고 말했다.
그러나 주택당국은 HUG 조치가 적절치 않다는 입장이다. 국토부 주택토지실 한 관계자는 "투기 우려에 대비하는 청약조정지역과 미분양 관리지역은 중복지정은 하지 않는게 원칙"이라며 "HUG가 시정해야 할 사안"이라고 밝혔다.
이처럼 같은 지역에 성격이 다른 규제가 적용되면서 시장 혼란 우려가 나온다. 한 부동산 전문가는 "동일 지역의 분양시장에 공급과 수요 제한을 모두 두는 규제를 동시에 하는 것은 어불성설"이라며 "수요자에게 혼란을 초래할 수 있는 만큼 지역을 세분화해 상충된 규제가 중복되지 않도록 해야 한다"고 지적했다.
