차갑게 얼어붙은 겨울을 보낸 주택시장이 봄 성수기라는 변곡점을 앞두고 있다. 아직은 방향을 예측하기 어렵다. 금리 상승, 가계부채 증가 억제, 입주물량 증가 등 각종 변수에 묻혀 활기 없는 장세를 이어갈지, 작년처럼 악재를 딛고 어느 정도 회복세를 나타낼지 불투명한 상황이다. 최근 주택시장의 시장 흐름과 여건 변화, 변수 등을 점검하고 이를 바탕으로 올 봄 이후 시장을 전망해 본다.[편집자]
봄 성수기를 맞으면서 주택시장 '바로미터'로 여겨지는 강남 재건축 시장도 꿈틀거리고 있다. 작년 11.3 부동산 대책 이후 관망세에 잠겨 가격 하락세를 보였던 강남 재건축 단지 일부 가운데서는 어느새 대책 이전 가격을 다시 회복하는 경우도 나오고 있다.
초과이익환수제 적용 여부, 초고층 아파트 건립 가능성 등이 재건축 단지별 가격 흐름을 판가름하는 이슈다. 강남구 개포동과 압구정동, 송파구 잠실동 일대는 다양한 변수가 오히려 관심을 끌며 가격도 작년 수준을 회복하는 모습이다. 하지만 상대적으로 관심이 떨어지는 대부분 단지들은 가격 조정기를 벗어나지 못하고 있다.
◇ 개포·잠실·압구정 '대책 전 가격 회복'
작년 강남 재건축 시장 과열의 진원인 개포지구는 이미 지난 1월부터 다시 온기를 찾아가고 있다. 개포주공 1단지 전용면적 42㎡는 작년 10월 10억1000만원에 거래되는 등 10억원을 돌파했다가 11·3 부동산 대책이 나오면서 9억원대 중반까지 몸값을 낮췄다. 그러나 1월 9억7500만원, 2월 10억3000만원, 10억5000만원 순으로 거래되며 대책 전 시세를 회복했다.
인근 개포부동산의 채은희 대표는 "올해 재건축 시장의 화두는 초과이익환수제를 피할 수 있는지 여부인데, 현재 총회 준비를 하고 있는 개포1단지는 올해 안에 충분히 관리처분을 신청해 이를 피할 것이 확실시 된다"며 "그러다보니 조정된 가격에 사겠다는 매수문의가 조금씩 늘고 있는 상황"이라고 설명했다.
송파구 잠실 주공 5단지도 연말 주춤했던 시세가 2월 접어들면서 종전 수준을 되찾았다. 인근 잠실박사공인에 따르면 잠실5단지 전용 112㎡의 경우 최근 14억8500만원에 거래된 뒤 매물 시세가 15억∼15억5000만원으로 올랐다. 11·3대책 직전 이 아파트의 최고가인 작년 10월 15억3500만원과 비슷한 수준이다.
| ▲ 압구정 현대 아파트/윤다혜 기자 ydh@ |
압구정 구현대 일대도 1월까지 뚝 끊겼던 거래가 설 이후 재개되면서 최근 2~3주새 20여건의 매매계약이 체결됐다. 단지 인근 연세부동산 김종도 대표는 "정국 불안까지 겹쳐 11월 이후 두달 정도 거래가 두절되며 시세가 내려갔지만 호가를 낮춘 물건이 모두 거래된 뒤 지난주부터는 11.3 대책 이전보다 더 높은 금액으로도 계약이 체결되고 있다"고 말했다.
압구정 구현대1차 전용면적 196㎡의 경우 11.3 대책 이전인 작년 9월 하순 로열층이 31억7000만원에 거래됐다. 그러나 최근 거래가 재개된 뒤 지난 7일에 한강변쪽 동의 같은 주택형이 33억4000만원에 계약 체결됐다. 이는 2004년 실거래가 집계 이래로 최고가로, 2008년 6월 이후 처음으로 33억원을 넘어선 것이란 게 연세부동산 설명이다.
◇ 서초·대치 등 회복 더뎌..단지별 차별화
반면 올 연말 초과이익환수제 부활을 피하지 못할 가능성이 높은 재건축 추진 단지 대부분은 여전히 수요층의 매수심리를 되찾지 못하고 있다. 초과이익환수제는 재건축으로 조합원이 평균 3000만원 이상의 개발이익을 얻으면 이익의 최고 50%를 부담금으로 물어야 하는 제도다. 올해 조합이 관리처분 신청을 넣지 못하면 이 제도를 적용받는다.
강남역 배후 입지의 서초구 서초동 우성1차 아파트와 무지개 아파트는 종전 시세를 회복하지 못한 대표적인 단지다. 우성공인 김희선 대표는 "우성1차와 무지개 근처에 중개업소가 30여개나 있지만 올해 거래된 건 모두 합쳐 손에 꼽을 정도"라며 "집주인들이 가격을 내려 내놔도 매수문의는 뜸한 상태"라고 말했다.
국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 우성1차 전용 100.81㎡는 작년 8월말 3층 물건이 11억4800만원에 팔렸는데, 지난 2월에는 12층 물건인데도 매매가격이 11억원에 그쳤다. 무지개 전용 101.1㎡는 작년 10월 12억원에 팔린 뒤 거래가 끊겼다가 작년 12월 이후 2월까지 10억4500만~11억원으로 낮춘 물건만 거래가 성사됐다.
조합이 최고 49층으로 재건축하겠다는 주장을 펴고 있는 강남구 대치동 은마아파트도 가격 회복이 더디다. 서울시가 최고 35층으로 제한한다는 입장을 고수하고 있는 것이 가장 큰 배경이다. 사업 수지에 대한 불확실성이 수요 회복에 걸림돌로 작용하는 것으로 보인다.
국토부 실거래가시스템에서 은마 전용 84.43㎡은 작년 10월 14억2000만원까지 올라 거래됐지만 가장 최근 거래된 것은 지난 2월 중순 12억5000만원이다. 그나마 연말연시 거래가격이 12억원까지 빠졌다가 5000만원 가량 회복했다.
신대치공인 김정원 대표는 "집주인들은 고층 재건축 기대감에 호가를 낮추지 않고 있지만 매수자들은 함부로 달려들지 않는 분위기"라며 "정비계획 심의 진행 결과에 따라 시세에도 변화가 있을 것"이라고 말했다.
현재 은마아파트 재건축 조합은 49층으로 계획한 정비계획안과 특별건축구역 지정 신청서를 강남구청에 제출한 상태다. 초과이익환수제를 피하긴 어려운 단지이다보니 특별구역 지정을 통해 사업성 개선을 추진하려는 목적이라는 게 일대 중개업소 설명이다.
전문가들은 강남 재건축 단지의 가격 흐름이 당분간 박스권 내에서 차별화된 모습을 보일 것으로 봤다. 하지만 기본적으로 공급 물량이 희소한 특성이 있기 때문에 불확실성이 걷히면 투자수요가 언제든지 다시 늘어날 수 있다고 예상했다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 "당장은 조기 대선 등과 맞물린 정책 변수가 있어 전반적인 재건축 매수세가 살아나긴 어렵지만 이후 불확실성이 걷히고 나면 단지에 따라 저가매물이 팔려 나가고 추격매수세가 붙을 수 있다"며 "대선 이후 여름 휴가철까지가 재건축 가격 흐름의 변곡점이 될 수 있다"고 말했다.
