[머니워치쇼 인터뷰]②"수익형 부동산 투자 핵심은 공생"

윤도진 기자 spoon504@bizwatch.co.kr
2017.04.19(수) 10:49

박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석위원
"세입자와 공생해야…저성장기 부동산은 투자 아닌 보험"

"상가 투자는 세입자와 공동 창업하듯 해야 합니다. 세입자가 좋은 임대 조건으로 사업을 잘해 상권이 살아나면 그만큼 상가의 자산 가치도 뛰어오르기 마련이죠. 당장 높은 임대료를 받을 수 있다고 해서 어디서나 볼 수 있는 프랜차이즈 점포만 세를 내주면 상권이 금세 시들 수 있습니다. 상권이 무너지면 상가 값어치가 떨어지는 것도 시간문제죠."

국내 대표적 부동산 전문가인 박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석위원이 말하는 수익형 부동산 투자의 핵심은 '공생(共生)'이다. '조물주 위에 건물주'라고 일컬어질 만큼 누구나 임대사업자가 되는 것을 꿈꾸는 시대라지만 임대사업도 '날로' 먹으려 하다가는 '공멸(共滅)'한다는 게 그의 생각이다.

박 수석위원은 "상가 투자란 건물주가 상가라는 자본을 대고 점포 세입자는 장사 기술과 노하우를 투자하는 공동 비즈니스"라며 "상가는 아파트처럼 쉽게 사고팔 수 있는 부동산이 아닌 만큼 장기적으로 봐야하는데 세입자와 파트너십을 키워내야 안정적이고 지속적인 수익을 끌어낼 수 있다"고 말했다.

그는 이런 관점에서 투자 물건을 고를 때도 당장 월세를 얼마씩 받을 수 있을지, 투자수익률이 얼마나 되는지 따지는 것이 전부가 아니라고 말한다. '과연 세입자가 좋아할 만한 상가인가'를 꼼꼼히 챙겨보는 '역지사지(易地思之)'가 핵심이라는 말이다.

▲ 박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석위원. /사진=이명근 기자 qwe123@

박 수석위원은 30~40대부터 '월세 받기'를 꿈꾸지 말라고 조언한다. 그는 "많은 사람이 더 늙기 전에 재산을 불려야 한다는 생각에 빠져있는데 이런 조급증이 기획 부동산이나 사기 피해로 연결되곤 한다"며 "월세를 받기 위한 자산 재설계는 고정수입인 월급이 나오지 않을 때인 퇴직 무렵으로 늦춰두고 차분히 자산을 키워나가는 게 좋다"고 말했다.

은퇴자에게는 현금으로 월세가 꼬박꼬박 들어오는 상품이 필요하지만 현역인 고소득 샐러리맨이나 자영업자는 오히려 종합소득 과세로 세 부담이 커져 월세 수입에 따른 실익이 크지 않을 수 있다는 점도 고려해야 한다는 얘기다. 그는 "다른 수입이 있는 현역 때 굳이 상가에 투자한다면 건물이 낡고 층수도 낮아 당장 월세 수입은 적더라도 토지 가치가 큰 물건을 택하는 게 낫다"고 말했다.

박 수석위원은 스스로를 '부동산 애널리스트'라고 말한다. 하지만 사람들이 부동산 투자에만 몰두하는 것은 위태롭게 여긴다. 그래서 투자 방식도 항상 최선을 택하려 아등바등하기보다는 적당한 '차선'을 고르는 식으로 접근해야 한다고 강조한다. 그는 "요즘 같은 저성장기에 부동산은 투자가 아니라 보험이라 생각하는 게 좋다"며 "다른 수입이 고갈돼 재산이 줄어드는 것을 막는 데 부동산을 활용하는 정도가 적당하다"고 했다.

그는 이런 생각을 담아 최근 은퇴 이후 생활을 재설계하려는 40~50대 이상을 위한 '박원갑의 부동산 투자원칙'이라는 책을 써냈다. 수익형 부동산뿐만 아니라 아파트, 토지, 상가 등 부동산 시장 전반을 어떻게 바라봐야 하는지와 투자자 개개인 성향과 심리에 맞는 부동산 접근 방식이 어떤 것인지를 주로 담았다.

"맛이 있으면서도 친절한 음식점은 정말 드물잖아요. 맛이 있다고 소문이 나면 고객들이 몰리게 되는데 고객이 넘치면 식당 직원들은 친절에 소홀할 수밖에 없죠. 결국 두 마리 토끼를 잡는 건 어렵다는 겁니다. 부동산 투자도 마찬가지죠. 안정성과 고수익을 둘 다 확보한 투자 물건은 현실적으로 존재하기 어렵습니다."

▲ 박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석위원. /사진=이명근 기자 qwe123@

그는 비교적 젊은 층에겐 자산의 '가두리 기법'으로 부동산 투자가 유용하다고 조언한다. 부동산은 '비환금성'이 강하다. 덩치가 크고 매매 절차가 복잡한 자산이다 보니 돈이 묶이는 효과가 있는데 이 점이 오히려 자산을 키우는 첩경이 된다는 얘기다.

그는 "돈을 쉽게 써버리는 유혹으로부터 자신을 보호하는 방법은 아예 쉽게 찾지 못하는 자산에 돈을 묻어두는 것"이라며 "부동산은 그런 측면에서 충동적인 사람에게 강제 저축수단이 될 수 있다"고 했다. 젊은 층이나 귀가 얇은 성향의 사람에겐 주식 같은 금융투자보다 부동산이 적합하다는 충고다.

그렇다고 아무 투자나 권하지는 않는다. 최근 유행하다시피 번진 이른바 '갭투자'는 위험한 투기 행위라고 지적한다. 소액 자본으로 전세를 안고 집을 사는 방식이다. 그는 "갭 투자는 전셋값이나 매매가격이 하락하지 않을 것이라는 강한 전제를 깔고 있다"며 "계약 만기 때 전세보증금 반환을 자신이 아닌 그 다음 세입자에게 떠넘긴다는 점에서 부도덕하다고까지 볼 수 있다"고 지적했다.

박 연구위원은 오는 27일 <비즈니스워치>가 주최하는 '머니워치쇼 시즌 4' 에서 '노후 대비 수익형 부동산 투자'를 주제로 그동안 시장에서 직접 겪은 일과 상담을 맡았던 자산가들의 생생한 이야기를 들려줄 예정이다. 머니워치쇼는 재테크 각 분야 달인들이 모여 청중들과 지혜를 나누는 장이다. 참가비는 무료이며 사전 신청자에 한해 참석할 수 있다. 참석자에게는 선착순으로 재테크 책자와 커피 모바일 기프티콘을 증정한다.