① 본인이 거주하지 않는 기준시가 9억원 이상 주택을 1채 보유했거나 ② 부부합산 2주택자중 월세소득이 있는 경우 ③ 부부합산 3주택이상 소유한 경우라면, 매년 5월 국세청은 'V유형'이라고 표시된 안내문을 날려준다. 전년도 종합소득세 확정신고 안내다. 'V유형'은 "당신은 주택 임대소득이 있을 것으로 예상되니 자발적으로 신고하고 세금을 내라"는 뜻이다.
①의 경우를 제외하면 V유형은 모두 이번 8.2 부동산 대책으로 주택 처분 압박을 받게된 다주택자다. 정부는 다주택자에 대한 양도소득세 중과 계획을 밝히면서 (세금을 많이 물지 않으려면) 집을 내년 4월 전까지 팔거나, 임대사업자로 등록해 사회적 책임을 나누라는 메시지를 던졌다.
◇ 내년까지 비과세인데..등록 저조시 의무화?
정부는 다주택을 유지할 수 있는 퇴로로 임대사업자 등록이라는 선택지를 남겨뒀다. 하지만 과세대상자들 대부분은 여태껏 내지 않던 세금과 건강보험료 등을 내야하는 부담이 있어 등록을 꺼린다.
김현미 국토교통부 장관은 "등록이 저조하면 의무화 방안도 검토하겠다"고 말할 정도다. 하지만 당장 연 주택 임대소득이 2000만원이하인 2주택자들은 내년(소득발생 기준)까지 비과세다. 세무사들도 이런 경우 2020년 신고 때까지 굳이 등록할 이유가 없다고 조언한다. 통계청에 따르면 2015년 기준 다주택 보유자는 187만명인데 이 중 79.5%(148만7000명)가 2주택자다.
현재까지는 전체 임대주택의 4분의 3을 넘는 규모가 등록되지 않은 채 전세나 월세로 주택임대차시장에서 운영되고 있다. 과거엔 '전세'가 대세여서 주택 임대인들은 임대주택 등록 이유도 별로 없었다. 전세금을 월세처럼 소득으로 명확히 잡을 수 없다보니 정부도 과세하거나 등록시킬 의지가 흐릿했다.
"임대주택 등록은 하지 않은 채 시세차익의 목적으로 집을 사들이고 임대소득에 대한 투명한 납세의무는 다하지 않는 경우가 여전히 많다"는 게 김 장관 말이다. 다주택자들이 사회적 책임을 해달란 얘기다. 과세 사각에 있는 민간임대를 양지로 끌어올려 세수도 확보하고 동시에 주택임대시장의 불안정성을 보완하려는 게 정부 복안이다.
하지만 지금도 다주택자들은 소득노출에 대한 우려, 임대료나 임대기간 등에 대한 통제, 소득세와 건강보험료 부담 등을 이유로 등록을 꺼리고 있다. 등록 임대주택은 종류에 따라 법에 정한 최소 임대기간을 지켜야하고 임대료는 연 최고 5%(하향 가능)까지만 올릴 수 있다. 건강보험료 부담도 늘어날 수 있다.
이번 대책에서 정부가 오는 9월 발표할 '주거복지 로드맵'을 통해 임대사업자 등록을 유도하기 위한 세제 등 인센티브를 확대하겠다고 내건 것도 문턱을 낮추기 위해서다. 건보료 인하나 양도소득세 중과 면제 확대, 종합부동산세 부과 제외 등의 추가 유인책이 거론된다.
◇ 차익실현 미루면 양도세 중과도 피해
이번 대책에서 다주택자들에게 가장 큰 공포로 다가온 것은 양도세 중과다. 조정대상지역내 2주택 이상 다주택자에게 10~20%의 가산세율을 적용한다는 내용이었다. 또 다주택자는 장기보유특별공제 혜택을 아예 배제하기로 한 것도 세 부담을 키운 부분이다.
하지만 임대사업자로 등록하면 양도소득세 중과를 피하고, 장기보유 특별공제도 받을 수 있는 길이 열린다. 임대사업법상 임대주택은 의무기간이 4년짜리인 '일반임대'와 의무기간이 8년으로 더 길고 강화된 임대조건이 적용되는 '준공공임대'가 있다. 의무기간은 원래 각각 5년, 10년이었는데 재작년 단축됐다.
각 종류에 따라 조건을 충족하면 매입할때 부터 세금감면 혜택이 따라 붙는다. 우선 전용면적 60㎡ 이하 주택을 새로 분양받아 임대로 등록할 경우 취득세가 전액 면제된다. 물론 의무기간을 채우지 못하고 팔게되면 면제분을 토해내야 한다.
2가구 이상을 임대주택으로 등록하면 주택 전용면적에 따라 일반 임대는 25~50%, 준공공임대는 50~100%까지 재산세도 감면 받는다. 임대소득세나 법인세도 전용 85㎡이하 공시가격 6억원 이하 주택을 3가구 이상 등록하면 일반 임대는 30%, 준공공임대는 75%를 깎아준다. 내년부터는 1가구부터 감면 기준을 적용한다.
이번 대책에서 중과 부담이 커진 양도소득세는 준공공 임대로 10년 이상 계속 임대한 경우 100%를 감면받을 수 있다. 장기보유특별공제도 준공공 임대 8년 이상이면 50%, 10년 이상이면 70%가 적용된다.
본인이 2년이상 직접 거주한 집은 임대주택을 5년 이상 운영한 경우 1가구 1주택 비과세 특례를 적용 받을 수 있다. 여러 보유 주택중 집값이 많이 오른 집을 직접 거주하고, 다른 집을 임대하는 식으로 세금을 최소화하는 조합을 만드는 것도 가능하다. 종합부동산세도 공시가격 기준으로 수도권은 6억원, 지방은 3억원 이하인 주택을 5년 이상 임대할 경우 비과세다.
정부는 4년짜리 일반임대를 운영하다 준공공임대로 변경하는 것도 허용할 계획이다. 이르면 다음달 중 관련법이 개정, 시행될 예정이다. 이를 통해 임대 조건은 좀더 까다롭지만 혜택이 더 많은 준공공임대 등록을 유도해 세입자가 안정적으로 오래 거주할 수 있는 임대주택을 확보하겠다는 게 정부 복안이다.
