부동산을 팔 때 내야하는 양도소득세는 절세 방법이 참 다양합니다. 양도세는 다른 세목에 비해 비과세와 감면, 예외규정이 유독 많은데요. 정부와 국회가 부동산 시장 불안을 해소하기 위해 수많은 대책을 내놓고 관련 세법도 수시로 고쳐왔기 때문입니다.
지난 8월에는 다주택자의 양도세 부담을 늘리는 고강도 부동산 대책이 나오기도 했습니다. 앞으로 부동산을 거래하려면 절세뿐만 아니라 세금폭탄을 피하는 방법도 함께 찾아야겠죠. 부동산의 거래 순서와 시기, 세대구성 등 여러 경우의 수도 고려해야 합니다.
실제로 양도세를 줄이려면 자신의 상황에 맞는 최적의 절세 포인트를 찾는 게 중요합니다. 가장 좋은 절세 방법은 부동산을 팔기 전에 미리 전문가와 상담하는 것입니다. 양도세 절세 전문가인 안수남 세무사(세무법인 다솔 대표)에게 상황에 따른 절세 방법을 들어봤습니다.
| ▲ 그래픽/변혜준 기자 jjun009@ |
# 배우자 증여로 절세
배우자에게 부동산을 증여하는 방식으로 양도세 부담을 줄일 수 있습니다. 배우자 증여공제액이 10년마다 6억원이기 때문에 실제로 6억원 짜리 부동산을 배우자에게 넘겨줘도 증여세를 낼 필요가 없죠. 취득가액이 낮은 부동산은 배우자에게 증여를 해뒀다가 5년 후 처분하면 증여가액이 취득가액이 되어 양도차익을 줄일 수 있습니다.
# 상속 부동산은 '신고'
상속 받은 부동산의 취득가액은 상속개시(사망) 당시 평가액입니다. 대부분의 상속 부동산은 공제혜택을 받아 상속세를 내지 않기 때문에 신고도 하지 않는데, 일단 신고를 해 두는 게 좋습니다. 신고할 때는 감정을 받아 취득(상속)가액을 높여 놔야 합니다. 상속 부동산의 취득가액은 대부분 공시가격으로 시가 대비 30~70% 수준에서 정해져 양도차익이 자동적으로 30~70% 발생하기 때문입니다.
# 증여 부동산은 '감정'
부모나 가족들로부터 증여 받은 부동산의 취득(증여)가액도 상속재산과 마찬가지로 증여 당시의 평가액을 기준으로 합니다. 증여가액이 낮은 경우 증여세 부담은 적지만, 나중에 팔 때 양도세를 많이 내야 하죠. 증여할 때와 양도할 때의 세금 부담을 비교해서 증여가액을 높이는 게 유리하다면 증여할 때 감정을 받아 증여가액을 높여 놔야 합니다.
# 재건축 현금청산시 세금 감면
주택 재개발이나 아파트 재건축의 대가로 아파트를 받지 않고 현금을 받는 경우 양도세 산출세액의 10%를 감면 받습니다. 다만, 양도세를 감면 받기 위해서는 조합장의 감면 신청이 있어야 합니다.
# 보상금 증여냐 부동산 증여냐
고령자가 고액의 보상금을 받는 경우 국세청은 보상금의 용처를 들여다 봅니다. 보상금을 가족에게 증여하면 증여세가 추징됩니다. 따라서 사전에 부동산을 증여해 자녀가 보상금을 받는 것이 유리할 수 있습니다.
# 토지와 건물 따로 판다면
토지를 미리 취득하고 건물을 나중에 신축한 경우, 토지와 건물을 한꺼번에 파는 게 유리한지 나눠서 거래하는 게 유리한지 따져봐야 합니다.
# 시설·집기는 구분 거래
예식장이나 호텔·모텔 등은 토지와 건물 외에 시설장치나 집기비품도 함께 거래하는데요. 시설·집기는 양도세 과세대상이 아니기 때문에 부동산과 시설·집기 가액은 구분해 거래하는 것이 무조건 유리합니다.
# 부동산 2건을 판다면
부동산을 2건 처분할 때는 처분 시기를 고려해야 합니다. 2건의 부동산에서 각각 양도차익과 차손이 발생한다면 같은 해에 파는 게 유리합니다. 부동산 2건 모두 양도차익이 생기거나 감면 대상 부동산(8년 자경농지, 공익사업에 수용)이라면 올해와 내년에 걸쳐 각각 팔아야 절세 효과가 있습니다.
# 부동산을 교환할 때
부동산을 교환할 때는 감정을 받아서 교환가액을 정하는 경우와 당사자간에 임의로 교환가액을 정하는 경우에 따라 양도세 차이가 커질 수 있습니다.
# 매매계약서를 분실했다면
2006년 이전까지는 부동산에 대한 양도세를 기준시가로 과세했기 때문에 실제 계약서를 제대로 보관하지 않는 경우가 많습니다. 계약서가 없어서 실제 거래가액을 알 수 없으면 대부분 환산가액으로 취득가액을 계산하는데요. 환산가액은 기준시가 상승률에 비례해 계산하므로 실제 거래가액보다 높거나 낮게 나오기도 합니다. 거래금액이 크거나 양도차익을 너무 적게 신고한 경우에는 국세청 세무조사를 받을 수 있으니 주의해야 합니다.
안수남 세무사는 오는 26일 비즈니스워치가 주최하는 '머니워치쇼 시즌5'에서 부동산 양도소득세 절세 비법에 대해 강연합니다.
'머니워치쇼 시즌5'는 세금 분야의 최고 전문가들이 가장 효율적이고 합법적인 절세 방법을 제시할 예정입니다.
▲ 일시 : 2017년 10월 26일(목) 오후 3시~5시
▲ 장소 : 서울 여의도 한국화재보험협회(1층)
▲ 문의 : 비즈니스워치 (02)783-3311
