[주거복지로드맵]임대사업자 '당근' 왜 빠졌을까

"12월 중에는 꼭 발표할 예정이다. 그리 멀지 않은 시점이 될 것이다." - 박선호 국토교통부 주택토지실장

 

정부가 29일 발표한 '사회통합형 주거사다리 구축을 위한 주거복지 로드맵'에는 당초 민간임대시장 측면에서의 주거복지 구축의 핵심으로 꼽혔던 '임대차시장의 투명성·안정성 강화 방안'이 쏙 빠졌다.

 

이 방안은 다주택자 가운데 본인이 거주하고 있는 집 외에 보유하고 다른 집들을 전월세로 내주는 '미등록 민간 임대사업자'를 등록제도 내로 편입시키자는 것이다. 물 밑에 잠겨 있는 주택임대차 시장을 수면 위로 꺼내기 위해 등록 시 '인센티브(유인책)'를 제시하는 내용이었다.

 

국토교통부가 8.2 부동산 대책 이후 발표를 공언한 주거복지로드맵도 이 방안이 포함될 것이라고 예고됐기 때문에 주목받았다. 임대업 인센티브는 8.2 부동산 대책으로 강화된 세제, 금융 규제를 받게 된 다주택자들이 '매도냐, 보유냐'를 판가름할 중요한 변수가 되기 때문이다.

 

김현미 국토부 장관은 8.2 대책 이후 "다주택자는 내년 4월까지 집을 팔거나, 임대사업자로 등록하는 게 좋다"는 요지의 말을 여러차례 했다. 하지만 다주택자 입장에서는 임대사업자로 등록할 경우 세원이 공개되고 임대료 책정 등에 제약을 받는 만큼 무작정 등록할 이유는 없다.

 

이런 배경 속에 정부가 논의해온 세금, 건강보험료 감면 등 임대사업자 등록시 인센티브가 이번 주거복지 로드맵에 담길 것으로 예상됐고, 국토부 역시 줄곧 로드맵에 이 방안을 담아 자발적 임대주택 등록을 늘리겠다고 밝혀왔다.

 

최근에는 정부가 서울 등에 고가 주택을 보유한 경우도 임대사업자 등록 길을 여는 방안도 검토한다는 소식도 전해졌다. 공시가격 수도권 6억원, 수도권외 3억원으로 정해진 임대주택 등록 가격 상한 기준을 현실에 맞게 높인다는 것이다. 반대로 임대사업자로 등록하지 않는 다주택자에게는 임대료 수입의 소득공제율을 20%포인트 하향하는 등 '패널티'를 부여하는 방안도 거론된 것으로 알려졌다.

 

그러나 주택시장 측면에서 파급효과가 가장 큰 임대사업자 인센티브 내용이 이번 로드맵 발표에서 빠지면서 시장 혼란 지속이 불가피해졌다.

 

임대사업 인센티브 방안을 두고 박선호 국토부 주택토지실장은 "경제 부처간에 정책 기본 방향과 세부적 내용까지 합의했지만 순수 주거복지 내용들과는 다르게 현재 주택시장에 다양한 영향을 미칠 수 있는 사안이어서 내달로 발표를 미뤘다"고 설명했다.

 

연기 배경에 대해서는 "지난달 24일 가계부채대책 이후에도 아직 서울을 중심으로 주택시장에 일부 불안이 나타나는 부분이 있다"며 "시장을 정확히 진단하고 이를 파악해서 임대차시장 투명화의 세부적인 내용이나 사안들을 조율할 필요가 있다고 판단했다"고 덧붙였다.

 

▲ 29일 서울 강남구 수서역 인근 '더스마티움'에서 김현미 국토교통부 장관이 '주거복지 로드맵' 발표문을 읽고 있다.(사진: 국토교통부)

 

그러나 내년 4월 다주택자 양도소득세 중과세 시행 시점을 얼마 남겨두지 않은 상황이라 중과세 대상이 되는 다주택자들을 중심으로 시장 혼선이 빚어지고 있는 것이 문제다.

 

김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 "서울 강남 등 대책 전 과열지역을 중심으로 '거래는 끊겼지만 호가는 떨어지지 않는' 이상현상이 지속되고 있다"며 "보유 주택을 처분할지, 내다 팔아야 할 지 고민하는 다주택자들에게 정부가 선택을 할 수 있는 판단 기준을 되도록 일찍 제시해야 한다"고 말했다.

 

한 금융권 부동산 전문가는 "복지부와의 건강보험료 관련 문제는 제대로 정리됐는지, 또 당정 협의 과정에서도 다주택자에게 인센티브를 주는 것에 부정적인 여당내 일부 의원들과 의견조율이 되지 않은 것 아닌지 의구심이 든다"며 "석연찮은 핑계로 발표를 늦춘 것이 시장 혼선만 부추길 수 있다"고 지적했다.

 

국토부는 임대업 인센티브와 함께 민간 임대주택이라도 기간 별로 임대료 및 보증금 인상에 제한을 두는 '전월세 상한제'도 이번 로드맵에서 다룰 예정이었다. 하지만 이 역시 내달 밝힐 예정이다.

 

국토부는 전월세 상한제 도입을 위한 사전 준비 작업으로 행정안전부, 국세청, 한국감정원 등에 나뉘어져 있는 임대차계약 정보를 통합해 임대차 시장 파악을 진행해 왔다. 기관별 정보가 통합되면 전체 주택임대차시장 계약 정보의 75% 가량을 파악 할 수 있다는 게 국토부 설명이었다.