정부가 임대주택으로 등록하는 다주택자 소유 주택에 대한 취득세와 재산세를 오는 2021년까지 감면해 준다. 양도소득세도 8년 임대 때는 다주택 중과에서 빼주고, 장기보유특별공제도 70%를 적용키로 했다. 건강보험료도 40~80%를 줄여 은퇴층이 임대사업자로 등록하는 부담을 줄였다.
종합적으로 다주택자 집주인이 본인이 사는 집외 세를 주는 주택을 임대주택으로 등록하면 세금과 건보료 같은 비용부담을 미등록보다 '4분의 1' 수준으로 줄여준다는 것이다. 이를 통해 제도권내 임대주택 등록을 유도해 주택 임대차 시장의 안정을 도모한다는 목표다.
정부는 13일 국토교통부와 기획재정부, 보건복지부, 행정안정부, 법무부 등 관계부처 합동으로 이같은 내용을 담은 '임대주택 등록 활성화 방안'을 내놨다. 지난달 29일 발표한 '주거복지 로드맵'의 '2탄' 격인 이번 방안은 지난 10일 당정협의, 11일 경제관계장관 회의를 거쳤다.
핵심은 516만~580만가구로 추정되는 '미등록 사적 임대주택'을 수면 위로 끌어올리겠다는 것이다. 이들 주택은 임대기간이나 임대료 등의 규제를 받지 않는 데다 세금도 내지 않아왔다. 주택시장서 매우 일반적인 형태임에도 불구하고 일종의 '지하 경제'처럼 자리잡고 있던 영역이다.
이를 끌어올리기 위해 정부가 내놓은 것이 다주택자 집주인이 임대주택 등록시 지원을 확대하는 방안이다. 정부는 가장 먼저 올 연말 일몰 예정이던 등록 임대주택에 대한 취득세와 재산세 감면 기한을 오는 2021년까지 3년간 연장키로 했다.
또 전용면적 40㎡ 이하의 소형주택은 1가구만 8년 이상 임대로 등록하더라도 재산세를 전액 면제하고, 다가구 주택도 이를 포함해 감면 혜택을 확대키로 했다.
양도소득세와 종합부동산세도 8년 이상 장기임대주택을 중심으로 감면 폭을 키우기로 했다. 양도소득세 장기보유특별공제 비율은 8년 이상 임대하는 경우 현재 50%지만 2019년부터는 70%로 확대하기로 했다.
다만 현재 5년 이상 임대하는 주택에 대해 부여하고 있는 양도세 중과 배제, 장기보유특별공제, 종합부동산세 합산 배제의 혜택은 8년 이상 임대주택으로 상향했다. 8년 이상 장기 임대주택을 많이 확보하기 위한 차원이다.
정부는 2019년부터는 연 2000만원 이하의 임대소득자에 대한 분리과세가 이뤄지고 건강보험료 부과가 되는 것과 관련해서도 임대등록을 한 경우라면 부담을 경감해주기로 했다.
현재 전용면적 85㎡이하, 공시가격 6억원 이하의 주택을 3가구 이상 임대할 때 적용되는 임대소득세 감면혜택은 내년부터 1가구만 임대할 경우에도 적용키로 했다.
미등록 임대사업자를 제도권 내로 유도하기 위한 '채찍'으로 임대소득 분리과세 때 적용하는 필요경비율도 등록 여부에 따라 차등화하기로 했다.
현재는 필요경비율이 60%로 일률 적용되고 있지만 2019년부터는 등록한 경우 70%로 높여 세금과 건강보험료 부담을 낮추고, 등록하지 않은 경우에는 50%로 낮춰 부담을 더하기로 했다.
그간 임대주택 등록에 걸림돌로 지적되어 왔던 분리과세 대상자의 건강보험료 문제의 경우 2020년까지 임대사업자 등록을 하는 경우 4년 임대는 건보료의 40%, 8년 임대는 80%를 감면해 주기로 했다.
국토교통부는 3주택자가 시세 4억5000만원짜리 전용 84㎡ 1가구, 3억2000만원짜리 전용 59㎡ 1가구를 각각 임대 임대시 시뮬레이션으로 제시했다. 이 경우 부담하는 세금 및 건보료가 미등록 상태일 경우 매년 평균 1205만원이지만, 등록해 바뀐 규정에 따라 인센티브를 받게되면 이 금액의 22.4%인 270만원이 된다는 설명이다. 8년간 총액으로는 각각 9640만원, 2160만원이다.
정부는 이와 함께 세입 임차인의 권리 보호가 강화될 수 있는 방안도 마련했다. 현재는 집주인이 임대차 계약만료 1개월 전까지 임대차계약 갱신 거절을 통지하면 되지만, 앞으로는 늦어도 2개월 전까지 통지하도록 했다. 2개월전 갱신 거절을 통지 하지 않는 집에서는 임차인이 법정 갱신조건 내에서 계속 거주할 수 있는 것이다.
아울러 주택임대차 분쟁조정위원회의 조정절차 실효성을 강화하는 한편 소액 보증금 최우선 변제 범위를 확대하고, 전세보증금 반환보증에 대해서도 임대인의 동의 절차없이 보증에 가입할 수 있도록 했다.
김현미 국토교통부 장관은 "임대차 시장을 투명하게 관리하고 효과적인 임대차 정책 추진기반을 마련하기 위해 내년 4월까지 임대주택을 등록하고 관리하는 시스템을 마련할 것"이라며 "여러 기관에 분산돼 있는 주택 소유, 임대차 계약 자료를 연계해 주택보유와 임대사업 현황을 파악할 수 있는 데이터베이스 구축을 마무리하겠다"고 밝혔다.
그는 "이번 임대주택 등록 활성화 정책의 성과와 주택시장 상황을 감안해 2020년 이후 임대주택 등록의무화를 단계적으로 추진할 예정"이라며 "이와 연계해 계약갱신청구권과 전월세상한제를 도입하는 방안도 추진할 계획"이라고 덧붙였다.
