2005년 조합주택 방식으로 첫발을 뗐던 두산중공업의 서울 성동구 뚝섬 인근 초고층 아파트 사업 계획이 9년여만에 본격화된다.
이 단지는 금융위기 전까지만 해도 한화건설의 '갤러리아 포레', 대림산업의 '한숲 e편한세상(분양 연기) 등과 함께 뚝섬 초고가 단지로 관심을 끌었다. 하지만 분양가 상한제 적용과 이에 따른 사업방식 변경, 이어 찾아온 금융위기 등으로 사업이 지체되면서 내년에야 분양에 나서게 됐다.
◇ 뚝섬 옆 47층 아파트 '프로젝트 D' 내년 분양
두산중공업은 서울 성동구 성수동1가 547-1번지 일대에 688가구 규모로 짓는 아파트 '프로젝트 D(가칭)'를 내년 상반기 분양키로 했다. 현재 분양에 앞서 강남구 신사동 도산공원 인근에 분양홍보관 'D 라운지'를 열어 운영중이다.
이 아파트는 지하 3층, 최고 지상 47층 4개동의 초고층으로 지어진다. 전용면적 25~216㎡로 소형에서부터 대형 펜트하우스까지 다양한 형태로 공급된다.
| ▲ '프로젝트 D' 조감도(자료: 두산중공업) |
이 단지는 한양개발이 시행을, 두산중공업이 시공을 맡는 구조로 분양사업을 진행한다. 그러나 두산중공업이 시행사에 프로젝트하이낸싱(PF) 채무인수 약정을 해 사실상 두산중공업 자체사업으로 볼 수 있다.
두산중공업으로서는 2011년 말 중구 흥인동 주상복합 '청계천 두산위브더제니스' 이후 2년여 만에 다시 분양에 나서는 것이다. 두산중공업은 '프로젝트 D'를 호텔식 서비스를 제공하는 고급 주거공간으로 만들 계획이다.
분양 관계자는 "서울숲 일대 한강변 스카이라인을 바꿀 초고층 랜드마크 아파트"라며 "한강의 물줄기와 서울숲의 전경을 한눈에 담을 수 있고 서울숲과 한강시민공원을 안마당처럼 이용 할 수 있는 점이 최대의 장점"이라고 설명했다. 분양홍보관은 사전예약제로 운영하고 있다.
하지만 '프로젝트 D'는 이처럼 화려한 사업의 외양과는 달리 오랜 시간 우여곡절을 겪었다. 사업의 시작은 9년 전으로 거슬러 올라간다.
◇ '서울숲 두산위브' 우여곡절 끝에 '프로젝트 D'로
성수동의 노후화된 준공업지역 인근에 있는 해당 부지는 서울에서도 흔한 낡은 단독주택 밀집지역이었다. 그러나 서울시가 바로 옆 옛 경마장 부지(뚝섬 상업용지)를 초고층 주상복합을 지을수 있도록 용도변경해 고가에 팔며 뚝섬 일대에 개발 열풍이 불었다.
특히 당시 두산중공업은 제3종 일반주거지역(법적상한용적률 300%)으로 300가구 안팎의 단독주택이 있던 이 부지를 지역주택조합 사업을 통해 570여가구 '서울숲 두산위브'로 짓는다는 계획을 추진했다. 이에 따라 조합원분을 제외한 220가구를 일반분양하는 방식으로 당초 2007년 분양계획이 잡혔다.
당시 부동산 시장이 활황이어서 고분양가가 판치는 상황이었지만 분양가 상한제가 변수였다. 분양가 상한제가 적용되면 땅값을 감정평가로 산출하고 건축비가 기본형 건축비로 제한돼 분양가를 마음대로 올려 받을 수 없다.
| ▲ 사업 대상지 위치(왼쪽 위) 및 2007년 분양 당시 투시도(자료: 두산중공업 등) |
두산중공업은 이 때문에 일반분양하려던 220가구도 지역조합 아파트로 돌리기로 하고 조합원을 추가모집키로 했다. 이렇게 하면 분양가를 자유롭게 책정할 수 있고 최장 5~10년의 전매 제한도 받지 않게 되기 때문이다.
그러나 이 과정에서 금융위기가 터졌고, 부동산 시장은 차갑게 얼어붙었다. 분양시기를 놓친 뒤 사업이 지체되면서 금융비용은 눈덩이처럼 불어났고 2010년 6월에 주택조합은 부도를 맞게 됐다. 이를 현재 시행사가 인수해 사업을 재개했고 조합은 현재 시행사와 소송을 진행중이다.
결국 이 사업은 작년 7월 622가구 규모로 사업계획 승인을 받았다. 이후 소형 주택을 추가해 가구수를 늘렸고 이름도 '프로젝트 D'로 바꿨다. 작년말 이 단지 사업부지의 땅값은 4186억원(장부상 가격)으로 사업비는 총 1조448억원이 들어갈 것으로 시행사 측은 예상하고 있다.
