정부의 잘못된 수요예측이 미분양을 낳은 원인이라는 지적이 나왔다. 연간 36만가구만 공급하면 되는데 48만가구가 필요하다고 예측했다는 것이다.
감사원은 지난 8일 옛 국토해양부(현 국토교통부), 한국토지주택공사(LH) 등 10개 기관을 대상으로 '서민주거안정시책'을 감사한 결과 9년간 97만2000가구가 과다 공급됐다고 밝혔다.
국토부가 2003년 향후 10년간 500만 가구를 공급하는 장기주택종합계획을 수립한 뒤 주택수요 변동을 반영하지 않고 2003~2011년 422만7000가구를 공급했다는 것이다.
이 기간 국토부가 예측한 주택수요는 총 432만6000가구(연 48만 가구)였지만 감사원은 실제 주택수요 변동요인이 반영된 이 시기 적정 공급량은 325만5000가구(연 36만가구)였다고 지적했다. 연간 12만가구를 과다하게 반영한 것이다.
감사원은 ▲인구·가구 변동 요인의 과소 반영 ▲멸실주택 미반영에 따른 주택수요 과다 산정 ▲실질소득 변화율을 고려하지 않은 주택수요 과다 산정 등 3가지를 잘못된 수요예측의 원인으로 꼽았다.
▲실질소득 변화율에 따른 수요 추정(자료: 감사원, 국토연구원 분석 인용) |
이 가운데 예측이 실제와 차이가 나게된 가장 큰 요인은 소득 변화 부분이다. 국토부는 주택수요를 산정하면서 2003년 이전 5년(1998~2002년) 동안 도시가계의 소득변동 추세를 감안해 향후 10년(2003~2012년) 연 평균 소득변화율을 수도권은 8%, 지방 대도시권은 7%, 기타 지방은 6%로 가정했다.
하지만 2003~2011년(9년) 실제 연간 실질소득변화율은 2.8%에 그쳤다. 가장 높은 게 5.6%(2010년)이었고 2008년에는 오히려 0.6% 하락했다. 예측대로라면 9년 동안 해마다 19만2300~19만4700가구 등 총 174만4700가구를 공급해야 한다는 계산이 나오지만 실제 소득변화를 고려하면 이 기간 총 주택수요는 76만3400가구로 떨어진다.
이밖에 2003년부터 10년간 주택수요를 유발하는 가구수 증가분에 대해 국토부는 109만8100가구로 예상했지만, 2010년 인구센서스 결과 이 가구수는 132만7100가구였던 것으로 지적됐다.(22만9000여가구 과소 반영)
또 해마다 사라지는 주택의 수(멸실주택수)가 해마다 13만5000가구 될 것으로 국토부는 예측했지만 실제 멸실 주택수는 연 평균 8만900호로 이보다 적어 49만200가구가 과다 산정된 것으로 나타났다.
감사원은 "과다 공급의 결과는 주택 미분양과 빈집 증가, 무리한 주택 대출을 통한 거처 상향 이동, 다주택자 등 다양한 형태로 나타났다"면서 "국토교통부는 주기적 수요분석을 통해 주택수요 변동량을 연도별 주택종합계획에 반영해야 한다"고 밝혔다.
▲주택공급물량 과다 계획 및 공급(2003~2011년, 9년간, 자료: 감사원) |
