(①편에서 이어짐)
◇ "인프라(SOC) 재구조화 시장 주목할만"
김 전무는 최근들어 인프라(SOC) 재구조화 쪽에도 관심을 갖고 이에 대한 그의 지론을 설파하고 있다.
지방자체단체들이 나선 민간투자사업의 경우 최소운영수익보장(MRG) 제도를 시행하는데 이는 도로 등의 건설 후 실제 통행료 수입이 협약수입에 미치지 못하면 그 차액을 정부차원에서 지원하는 제도다.
이 제도에 따라 실제 원리금을 갚지 못하거나 지자체가 그 부족분을 세금으로 충당하는 구조가 많았다. 이 같은 민자사업 구조를 다시 짜 비용을 낮추거나 축소해주는 작업이 바로 SOC 재구조화 작업이다. SOC 재구조화는 MRG 자체를 없애주거나 금리를 낮춰 SOC의 비용을 수천억원까지 절감해주는 역할을 해주고 있다. 김 전무는 SOC 재구조화 시장을 눈여겨 보고 있다.
또 SOC가 아직 직접금융시장으로 오지 않았다는 점에서 앞으로 직접금융 시장 위주로 갈 것으로 전망했다. 그는 "SOC 시장은 소수의 플레이어가 과점을 하고 있다보니 그 피해가 고스란히 고객들에게 간다"며 "SOC의 뚝을 허물어 직접금융으로 옮기는 것이 사명감이자 꿈"이라고 강조했다.
이와 함께 SOC가 앞으로 상당한 규모의 부동산 시장이 될 수 있다는 점에서 정부의 예산절감에 대해 안타까움을 표시했다. 과거보다 인프라 관련 부양이 줄어든 탓이다.
김 전무는 "SOC 예산 자체를 줄이지 말고 민간자본과 국가가 힘을 합쳐 사업을 다양하게 하면 된다"며 거창한 규모의 장기간 프로젝트에 집중할 게 아니라 국민들의 편의를 개선할 수 있는 소규모 SOC BTL이 충분히 가능하며 한국이 선진국으로 가기 위해서는 지원이 계속 있어야 한다"고 판단했다.
[사진=이명근 기자 qwe123@]
◇ "ABCP 규제 충격 없었다"..안정 기대
최근 규제로 주목받은 ABCP 문제도 물어봤다. 규제당국은 지난 5월초부터 ABCP의 증권신고서 제출을 의무화했고 이에 따른 충격이 우려됐었다.
그러나 김성환 전무는 5월까지는 이른바 '시장 충격'이 있었지만 6월 들어 안정화되고 있다고 진단했다. 그는 "규제 취지가 부동산 관련 ABCP 자체보다는 신용이나 파생관련 물량이 늘어난데 따른 우려 때문이었다"며 "기존의 ABPCP 등이 전자단기사채 등으로 전환되고 있고, 장단기 금리차익을 위해 발행한 ABCP 등이 많이 줄긴 했지만 큰 우려는 없을 것"이라고 전망했다.
부동산 관련 ABCP 역시 기존보다 10% 가량 줄었지만 추가로 크게 줄어들지는 않을 것이란 전망이다.
◇ 돈 되는 부동산 잡는 법..트렌드를 읽어라
부동산 전문가인 그에게 부동산에 대한 질문을 빼놓을 순 없다. 사실 그가 평소 많이 받는 질문 중 하나다.
김 전무는 부동산에 대한 인식이 많이 좋지 않지만 '의식주'란 점을 일단 기억해야 한다고 말한다. 주식과 채권을 하지 않아도 집에서 살지 않을 수 없다는 점. 그래서 부동산투자 자체는 지속될 것이란 게 그의 생각이다.
그는 "주식이나 채권은 부도가 나면 휴지가 되지만 부동산은 토지 등 실물은 남지 않느냐"며 "리스크로 따지면 차라리 나은데 유동성 확보 측면에서 단점이 부각되는 것"이라고 설명했다.
대신 그는 패션의 변화처럼 부동산 트렌드에도 민감하게 반응할 필요가 있다고 조언했다. 청바지는 항상 입지만 색이나 디자인의 유행이 바뀌는 것처럼 부동산도 아파트와 주상복합, 도시형 생활주택, 아파트형 공장 등 갖가지 트렌드가 바뀌기 때문에 이에 맞춰 거래를 해야 한다고 설명했다.
그는 "일부에서는 여전히 10~15년전의 사업 방식을 그대로 고집하고 있다"며 "이를테면 상환 방식이 제각각인데도 사업의 내용과 트렌드를 모른채 하면 부실을 야기할 수밖에 없다"고 지적했다.
◇ PF의 미래 그리고 부동산의 미래
그렇다면 그가 꼽는 최근의 부동산 PF의 트렌드를 무엇일까. 최근 김 전무는 지난해 호주와 뉴질랜드의 부동산 자산 등을 보고 왔고 발전소 협력 추진을 위해 미얀마에도 다녀왔다.
이와 맞물려 그는 유망한 분야를 3개 꼽았다. 첫번째는 하드에셋(hard asset:부동산, 원유 금 등의 실물자산), 두번째는 사무실이나 도시형 생활주택 등 수익성 부동산 개발 사업, 그리고 마지막으로 발전소 건설과 관련된 PF가 향후 PF 시장의 축이 될것으로 내다보고 있다. 마지막으로 그는 2~3년만에 사그라드는 시장도 있지만 PF 시장만큼은 오래 갈 것이라며 발전 가능성을 높게 봤다.
민간 부동산에 대해서는 적시의 지원이 중요함을 강조했다. 야구에 비유하면 적절한 타이밍에 투수를 교체해 '지는 게임'을 해선 안된다는 얘기다.
그는 "한국은 일본과 유사한 시장으로 가고 있는데 국민의 자산이 80%이상이 부동산인 것을 감안하면 적어도 부동산 가격이 빠지진 않게 해야 한다"며 "약간의 인플레이션 정도는 필요하며 이를 위해서는 적절한 타이밍의 규제완화가 필요하지 않겠냐"고 반문했다.
좀더 쉬운 설명을 위해 호주와 뉴질랜드 시장을 비교했다. 뉴질랜드의 경우 부동산 거래가 많지 않고 인구가 적다보니 부동산 관련 거래세가 '제로(0)' 수준이지만 부동산이 과열된 호주의 경우 세금부담이 높다는 것이다.
그는 "부동산 자체는 밝게 보지만 한국 부동산 시장에 대한 전망이 좋지 않은 것도 이 때문"이라며 "과열일 때는 온도를 낮추는게 필요하지만 (지금처럼)시장이 정체 되거나 상승 기대가 낮을 때는 규제보다는 완화하는 방향으로 방향을 이끌어 갈 필요가 있다"고 강조했다.(끝)
◇ 김성환 전무는
69년생인 김성환 전무는 고려대 경제학과를 졸업하고 1994년 교보생명보험에 입사했다. 2001년 LG투자증권으로 옮긴 후 2004년부터 한국투자증권에서 근무하고 있다. 한국투자증권에서 39세에 최연소 상무로 승진한데 이어 지난해에는 최연소 전무로 고속승진했다. 한국부동산협회 이사와 금융투자교육원 이사를 겸임하고 있으며 2005년 한국증권업협회 공로상, 2012년 금융투자협회 IB 대상을 수상했다.
