모기지(mortgage loan, 주택담보대출) 라인업이 다채로워졌다. 2년여 전만해도 주택담보대출은 시중은행의 일반 변동금리·고정금리 상품과 서민 내 집 마련을 위한 국민주택기금 정책상품이 양대 축이었다. 여기에 2013년 10월 정부가 기금을 통해 집을 살 때 지분투자하는 방식의 수익·손익공유형 모기지(기금 상품)를 내놓았고 오는 3월엔 은행이 운영하는 수익공유형 모기지도 선보일 예정이다. 수요자 입장에서는 선택의 폭이 넓어진 셈이다. 하지만 어떤 상품이 나에게 알맞는지 가늠하기 쉽지 않다. 상품별 특징과 주거비용을 시뮬레이션을 통해 알아본다.[편집자]
'내 집 마련 디딤돌 대출'은 일정 조건을 갖춘 주택 수요자가 온전한 내 집을 마련하고자 할 때 저리로 자금을 빌릴 수 있는 정책 모기지(주택담보대출)다. 공유형 모기지와 달리 처분이익을 국민주택기금이나 은행과 나눌 필요가 없기 때문에 집값이 연 2% 이상 꾸준히 오른다면 주택구입자에게 가장 유리한 상품이다.
특히 소득이나 자녀 수, 청약통장 가입 기간 등에 따라 우대 금리가 적용되는 점을 눈여겨 볼 필요가 있다. 조건만 맞는다면 최저 연 2%대까지 이자 부담이 줄어들기 때문이다.
ⓐ 누가 받을 수 있나
디딤돌 대출은 정부가 지원해오던 3대 모기지(근로자서민주택 구입자금·생애최초주택 구입자금·우대형 보금자리론)를 작년에 통합한 상품이다. 기본적으로 무주택 세대주(단독세대 포함)가 지원 대상이지만 작년 9월부터 기존 주택을 처분하는 1주택 '갈아타기' 수요자에게도 상품을 개방했다. 전용면적 85㎡(수도권 제외 읍·면 지역은 100㎡)이하인 집을 가지고 있는 1주택자는 3개월 내 기존주택 처분 조건으로 디딤돌 대출을 받을 수 있다.
ⓑ 소득 조건은
배우자 합산 연간 소득이 6000만원, 생애 첫 주택마련은 연 7000만원 이하여야 한다. 연소득은 직장에 다니는 근로자인 경우 원천징수영수증이나 소득금액증명원, 급여내역서로 확인한다. 만일 이직 등의 사유로 근무 기간이 1년 미만이면 내역서상 금액을 연소득으로 환산해 적용한다.
ⓒ 모기지 금리는
연소득 4000만원 초과, 만기 20년 상품 기준으로 연 3.3%가 기본 금리다. 금리는 고정 혹은 5년 단위 변동을 선택할 수 있다. 기본 금리는 소득과 대출기간에 따라 최저 2.6%에서 최대 3.4%까지 차등적용한다. 소득이 적을수록, 대출기간이 짧을 수록 기본 금리가 낮아진다.
ⓓ 주목! 우대금리
주목할 부분은 세대 구성에 따른 우대금리다. 디딤돌 대출은 3자녀 이상 다자녀의 경우 0.5%포인트의 우대금리를 적용하며 생애최초주택구입자 및 다문화가구·장애인가구도 각 0.2%포인트의 우대금리를 적용한다. 다만 이들 우대 항목이 중복 적용되지는 않는다.
작년 9월부터는 청약(종합)저축 가입기간에 따른 추가 우대금리도 생겼다. 가입기간이 2년 이상이고 24회차 이상 납입한 경우 0.1%포인트, 4년 이상이고 48회차 이상 납입한 경우 0.2%포인트씩이다. 청약종합저축에 예치방식으로 적립해 둔 경우 납입 시점 이후 2년, 4년이 지나면 각각 해당 우대금리를 받을 수 있다.
예를 들어 3자녀를 두고, 5년된 청약통장을 가진 연 소득 6500만원인 무주택 부부가 생애 처음으로 집을 살 때 이 대출을 받는다면 기본금리 3.3%에 0.5%포인트(다자녀), 0.2%포인트(청약저축 우대)를 적용해 연 2.6% 금리로 대출을 받을 수 있다.
ⓔ 어떤 집이 대상인가
디딤돌 대출을 받을 수 있는 대상주택은 전용면적 85㎡(수도권 제외 읍·면 지역 100㎡) 이하 주택으로 담보주택의 평가액이 6억원 이하여야 한다. 공유형 모기지의 경우 기금이나 은행의 수익 확보 차원에서 지역 제한을 두고, 대상 주택의 노후도나 단지 규모 등 매입적격성을 심사하지만 디딤돌 대출은 지역 제한이나 심사 기준이 없다. 아파트 외에 다세대·단독주택을 구입할 때도 받을 수 있다.
ⓕ 얼마나 대출 받을 수 있나
최대 2억원 한도 내에서 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV)을 감안해 한도가 설정된다. 디딤돌대출은 1년 거치 혹은 거치기간 없이 시작부터 원리금을 균등상환하는 방식인데, 연간 부채상환액이 연소득을 초과하지 않는 범위 안에 있어야 한다.
내년말까지 한시적으로 DTI와 LTV를 연계해 DTI 60% 이내에서는 LTV 70%까지, DTI 60% 초과 80% 이내인 경우 LTV 60%까지 대출 받을 수 있다. 예를 들어 연 소득 6000만원인 사람은 연 원리금 상환액이 3600만원(소득의 60%)을 넘지 않아야 집값의 70%까지 대출을 받을 수 있다.
ⓖ 중도상환한다면
3년 내 상환시 대출금의 1.2% 한도 내에서 조기상환 수수료가 부과된다. 대출실행일로부터 중도상환 수수료 산식은 "중도상환원금×중도상환수수료율×[(3년-대출경과일수)/3년]"이다. 1년 거치 방식으로 1억5000만원을 대출받았고 이를 1년 뒤 상환한다면 120만원의 중도상환 수수료가 발생한다.
ⓗ 공유형 모기지와 비교하면
단순 금리 조건은 연 1~2%인 기금 및 은행 공유형 모기지에 비해 매력이 떨어진다. 하지만 공유형 모기지가 사실상 기금과 함께 공동 '지분투자'하는 방식인 것을 감안해야 한다. 공유형 모기지는 집값 상승시 수익분을 기금 및 은행과 나눠야하지만 디딤돌 대출은 상승 차익을 주택 구매자가 모두 가질 수 있다. 대출을 통한 레버리지(지렛대) 효과가 크기 때문에 연 이율 3.3%로 이 대출을 쓸 경우 집값 상승률이 연평균 2% 수준만 넘어서도 공유형에 주거비용이 적게 든다.
ⓘ 어떤 사람에게 맞나
기본적으로 디딤돌대출을 받을 자격을 갖춘 상태에서 집값이 물가상승률 이상 오른다면 공유형 모기지 등 다른 상품에 비해 이 상품이 유리하다. 특히 다자녀, 생애최초주택구입 및 청약통장 가입기간 등에 따라 우대금리가 적용되기 때문에 이런 조건을 갖춘 사람은 훨씬 유리하다.
