요물같은 오피스텔 세금

황순우 soonuritax@daum.net
2015.09.01(화) 09:11

황순우 순우리 세무회계 대표세무사

이주택씨는 20년전쯤 모은 돈 1억으로 서울에 집 한채를 장만하여 거주중이다. 또한 2년 전에는 인근의 역세권에 들어선 오피스텔을 하나 구입하였다. 월세를 다달이 받을 수 있을 뿐 아니라 목이 좋은 곳이라 향후 시세차익도 노릴 수 있단 부동산 중개업자의 말에 퇴직금으로 받은 1억을 선뜻 투자한 것이다.

은퇴하여 연금 밖에 수입이 없는 상황에서 매월 50만원씩 월세가 나오는 오피스텔이 여기저기 눈치 보는 두 자녀들 보다 효자 노릇할 것이라고 내심 기대하였다. 아니나 다를까 오피스텔에는 착하고 듬직해 보이는 대기업 직원이 입주하여 임대료를 꼬박꼬박 내주고 있고 기대대로 오피스텔의 시세 역시 20% 정도 상승하여 1억 2천만원이나 되니 마음까지 넉넉해졌다.

한편, 이주택씨는 두 명의 자녀들도 다 독립했는데 부부 둘이서만 큰 평수의 아파트에서 사는 것이 사치라고 생각되어 거주중인 서울집을 팔고 공기 좋고 한적한 경기도로 이사갈 계획을 세웠다. 서울 아파트는 그 동안 가격이 많이 올라 시가가 6억쯤 하지만 자신들은 1세대 1주택자들이라 양도세는 없을 것이라 굳게 믿고 있다. 정말 그런 것일까?

안타깝게도 그렇지 않다. 이주택씨는 아파트 양도시 양도소득세를 신고납부해야 한다. 왜냐하면 이씨가 2년 전에 투자 목적으로 구입한 상업용 오피스텔이 실제로는 거주목적으로 사용되어 세법상 주택에 해당되고 이에 따라 양도일 현재 이씨는 1세대 1주택자가 아닌 1세대 2주택자로 판정되기 때문이다.

1세대 2주택자의 경우 세법상 6~38%의 일반세율이 적용되고 이럴 경우 실거래가 6억에서 취득가액 1억을 제외한 양도차익 5억에 장기보유특별공제 30%를 적용하면 4.5억 정도의 과세표준에 일반세율을 적용하면 지방소득세를 포함하여 대략 1억 2천만원의 양도소득세가 발생한다.

만약, 이주택씨가 오피스텔을 구입하지 않았더라면 1세대 1주택자라 양도소득세를 한푼도 부담하지 않았을텐데 오피스텔 구입으로 인하여 1억 이상의 세금을 내게 된 꼴이다. 효자 노릇할 것으로 기대했던 오피스텔이 천하의 몹쓸 불효자로 둔갑하는 순간이다.

그렇다면 어떻게 해야 할까? 이미 이사계획을 다 세웠으니 세금을 1억 이상 물어야만 하는 것인가? 꼭 그렇지는 않다. 세법상 1세대 1주택에 대한 비과세 규정은 양도일 현재 시점을 기준으로 판정하므로 양도일 현재 1세대 1주택을 만들면 되는 것이다. 세법상 부동산에 대한 양도시기의 대원칙은 잔금청산일이다. 따라서 이씨가 서울 아파트에 대한 잔금을 받는 날까지 거주용으로 사용되는 오피스텔을 제거한다면 1세대 1주택자가 될 수 있다.

문제의 오피스텔은 어떻게 처리해야 할까?

첫째로 오피스텔을 매각하는 방법이 있다. 당연히 오피스텔 양도시 잔금청산일은 서울 아파트의 잔금청산일 이전이어야 한다. 이 경우 오피스텔의 양도차익 2천만원에 대한 양도세가 나오겠으나 2백만원 정도에 불과하다. 1억에 가까운 양도소득세 부담을 생각하면 새발의 피다.

두번째로 오피스텔을 주택이 아닌 상가로 바꿀 수도 있다. 오피스텔은 건축법상 업무용 상가로 분류되지만 앞서 설명한 바와 같이 세법상으로는 실제 사용목적에 따라 상가 혹은 주택으로 구분된다. 착실한 대기업 총각에게는 미안하지만 기존 임차인을 내보내고 신규 임차인을 사업자로 바꾸면 오피스텔은 더 이상 주택이 아닌 상가가 된다. 잔금청산일 전에 임차인 교체가 이뤄진다면 어쨌든 양도일 현재 시점에서는 1세대 1주택자가 될 수 있는 것이다.

그런데 만약 오피스텔 매각도 쉽지 않고 임차인 역시 임대차보호법 등을 들먹이며 완강하게 버틴다면 어떻게 해야 할까? 요즘 같이 부동산 시장이 침체이고 젊은이들의 자기 주장이 강한 때에는 얼마든지 그럴 수 있다.

마지막으로 오피스텔을 자녀에게 증여하는 방법이 있다. 마침 이주택씨에게는 성인이 된 자녀가 둘이나 있었다. 첫째 딸은 결혼해서 사위를 따라 지방에서 살고 있지만 둘째 아들은 회사 근처에서 원룸 월세를 살고 있었다. 이런 경우 둘째에게 오피스텔을 증여하면 이씨는 1세대 2주택자에 대한 양도소득세 과세를 피할 수 있는 것이다. 물론 1억 2천만원짜리 오피스텔 증여에 따른 증여세 부담은 발생할 수 있다. 하지만 오피스텔 증여세는 성인자녀에 대한 증여공제 5천만원을 감안하면 6백만원 정도에 불과하다. 물론 등기 이전일이 증여일이므로 서울 아파트에 대한 잔금청산일 이전에 등기는 자녀 명의로 넘어가야 한다.

오피스텔은 요물과도 같다. 이씨를 들었다 놨다. 효자행세를 하더니 천하의 불효자로 변하는 듯 하였으나 지혜롭게 대처한다면 계속 효자노릇을 해줄 수도 있다. 오피스텔 자체가 문제가 아니라 누가 투자하여 어떻게 사용하느냐가 관건이다.