정부가 가계부채 대책으로 주택시장의 공급을 제한하는 카드를 꺼내들었다. 공급물량 자체를 조절함으로써 분양시장의 중도금 집단대출, 기존시장의 주택담보대출의 증가세를 잡겠다는 것이다. 그동안 판단을 미뤄왔던 '공급과잉 우려'를 처음으로 인정했다는 점도 시사점을 준다.
한편으로 공급조절은 대표적 주택시장 부양책이다. 공급물량을 죄면 수요는 그대로여도 시장 가격은 올라가기 때문이다. 가계부채 과다 우려를 줄이는 과정에서 주택시장이 경색되는 부작용은 내지 않을 뿐 아니라 오히려 경기 부양까지 도모하겠다는 의지까지 엿보이는 정책카드다.
김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 "수요 측면을 건드리면 경기가 급격히 위축될 수 있는데, 공급을 제어하는 것은 원천적으로 대출 증가세를 억제하면서 주택시장 수급도 저해하지 않는 효과를 기대할 수 있다"며 "얼마나 실효적으로 공급관리가 이뤄지느냐가 관건"이라고 평가했다.
| ▲ 그래픽/김용민 기자 kym5380@ |
◇ "주택사업 추진 단계부터 관리"
정부가 25일 발표한 가계부채 관리방안에는 처음으로 '주택공급 관리'가 포함됐다. 기획재정부 관계자는 "금융 대책만으로는 해결하기 어려운 가계부채 문제를 주택시장 측면에서도 균형있게 접근해 근본적인 대응방안을 마련한 것"이라고 설명했다. 이에 따라 국토교통부 주도로 '택지매입-인허가-착공·분양'의 3단계에서 공급을 콘트롤 한다는 내용이 담겼다.
국토부는 주택도시보증공사(HUG)를 통해 프로젝트파이낸싱(PF)대출 보증 신청시기를 조정키로 했다. PF대출보증 신청시점을 사업계획 승인 이후로 조정하고, 수용하거나 매도청구하는 토지가 포함된 경우엔 해당 절차가 확정된 뒤 보증신청을 받기로 했다. 이런 요건 강화를 통해 택지 매입시기를 조정하고 사업추진이 불확실한 곳에서는 사업진행을 최소화할 수 있다는 게 국토부 설명이다.
이는 HUG 사규 개정 등을 거쳐 내달 1일 보증신청분부터 적용된다. PF대출보증은 주택업자가 대출받는 토지비 등 사업비의 50%까지 대한 주택사업금융 원리금 상환을 책임지는 상품이다. 건설사들의 주택공급 활성화를 목적으로 고안된 것이다.
국토부는 또 HUG에 택지매입 단계에서부터 분양보증 예비심사를 할 수 있는 기능을 부여키로 했다. 미분양 관리지역에 택지를 매입하기 전에 HUG의 예비심사를 받도록 하고, 예비심사를 받지 않은 경우 분양보증 본심사를 거부토록 한 것이다.
대상지역은 ▲직전 3개월간 미분양 물량이 50% 이상 증가한 지역 ▲누적 미분양 주택수가 직전 1년간 미분양 발생 수의 2배 이상인 곳으로 인허가 물량 추이, 청약경쟁률 등 변수를 감안해 정해진다. 사업성과 사업수행 능력, 사업여건 등 구체적인 평가요소는 9월 중 확정해 시행할 예정이다.
국토부는 아울러 한국토지주택공사(LH)를 통한 공공택지 공급물량도 줄이기로 했다. 올해 공급물량은 작년의 58%인 4.0㎢(7만5000가구분)으로 줄이고 내년에도 공급 수급여건 등을 고려해 추가 감축을 검토한다는 방침이다.
국토부는 주택공급의 인허가 과정도 지자체와의 협력을 통해 제어키로 했다. 그동안 서울·인천·경기 등 수도권 지자체와 개최해왔던 주택정책협의회를 수도권 외 광역자치단체까지 확대하고 반기별 1회 이상으로 정례화하기로 했다. 지역별 주택시장 정보공유를 통해 수급상황을 고려한 적정 수준의 인허가가 이뤄질 수 있도록 유도한다는 방침이다.
| ▲ 25일 오전 서울 세종로 정부서울청사 별관에서 관계기관 합동 가계부채 현황 및 관리방안 브리핑이 열렸다. |
◇ "분양보증 불허 단지 더 늘린다"
착공 및 분양단계에서는 올해 2월부터 HUG의 분양보증 본점 심사를 의무화된 '미분양 관리지역' 조건을 확대했다.
현재 기준(▲직전 3개월간 미분양 물량이 50% 이상 증가한 지역 ▲누적 미분양세대수가 직전 1년간 미분양 발생 수의 2배 이상인 지역) 외에 ▲미분양 일정기준 이상 증가 ▲인허가 일정기준 이상 증가 등 조건을 추가로 정해 매월 지정하거나 해제토록 할 예정이다.
지난 7월 기준 미분양 관리 지역은 수도권 7곳(인천 중구, 경기 평택·고양·남양주·시흥·안성·광주)과 지방 13곳(광주 북구, 울산 북구, 충북 청주·제천, 충남 공주, 전북 군산, 전남 나주, 경북 포항·영천·예천, 경남 창원·김해·고성)이다.
아울러 현재 소유권 미확보 부지나 가압류·저당권 등 권리 제한이 있는 경우 담보 대신 담보대용료를 받고 분양보증을 발급하는 제도나, 업체별 보증한도를 초과해 보증 신청시 보증한도 초과분에 대해 가산보증료를 받고 보증을 발급하는 제도 등을 폐지키로 했다. 요건이 맞지 않으면 분양보증을 아예 거절한다는 것이다.
또 워크아웃 기업이나, 국세·지방세 체납업체, 분양보증 심사평점 55점 이하등의 건설업체도 본사에서 심사키로 했다.
특히 정부는 중도금대출보증 요건을 강화해 HUG와 주택금융공사의 중도금보증 한도를 현재 100%에서 90%로 낮춰 운영키로 했다. 10%는 은행이 리스크를 분담토록 해 자율적인 대출관리 강화를 유도한다는 것이다.
이와 함께 주금공, HUG의 중도금 1인당 보증건수 한도도 통합 관리해 현재는 1명이 최대 4건(주금공, HUG 각 2건)인 것을 최대 2건으로 축소키로 했다. 보증한도, 대상 주택가격은 하반기 시행된 기준 그대로다. 보증건수 제한은 오는 10월1일 입주자모집 공고분부터 적용된다.
