문재인 정부가 '핀셋' 대책으로는 열기가 식지 않는 주택시장에 전방위 수요 규제를 포함한 종합대책이라는 '칼'을 들이대기로 했다. 심한 과열이 지속되는 서울 전역과 경기도 과천시, 세종시에 그동안 지정을 머뭇거렸던 투기과열지구 카드를 내놓은 게 핵심이다. 강남 등 일부는 세금규제가 더 강한 투기지역으로도 지정했다.
투기과열지구는 기존 규정만으로도 재건축 조합원 지위 양도 금지와 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도 제한 등을 포괄하는 14개 규제가 동시에 적용된다.
정부는 여기에 기존 규제의 강도를 높이고 종류도 늘렸다. 투기지역은 원래도 다주택자 양도소득세를 더 물리는데 대출 제한까지 추가했다. 정권 초기 집값 불안을 확실하게 잡겠다는 의지를 강력하게 내보인 것이다.
◇ "내일부터 서울 재건축 입주권 못 판다"
정부는 국토교통부와 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처 합동으로 '실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안'을 2일 내놨다. 작년 이후 두 차례, 새정부 들어 한 차례 대책에도 불구하고 서울을 중심으로 주택시장 과열이 지역적으로 더 가중되고 범위 역시 더 넓게 확산되고 있기 떄문이다.
김현미 국토교통부 장관은 "작년 11.3 대책과 6.19 대책이 조정대상지역 도입을 통한 새 아파트 청약시장 중심의 대책이었다면 이번 대책은 특정 지역에 투자나 투기수요가 과도하게 유입되는 것을 즉각 차단하기 위한 포괄적이고 종합적인 방안"이라며 "투기과열지구 지정에 세제·금융·청약제도 등을 강화해 다주택자의 단기투자 유인을 억제하고, 실수요 중심의 시장 질서를 확고하게 만들 것"이라고 기대했다.
우선 2012년 이후 명맥이 끊긴 투기과열지구와 투기지역이 당장 오는 3일부터 부활한다. 투기과열지구는 재건축·재개발 등을 기회로 투자 열기가 식지 않는 서울 전역(25개 구)과 과천시, 세종시(행정중심복합도시 건설예정지)가 대상이 됐다. 투기지역으로는 일반 주택시장까지 과열이 번진 강남·서초·송파·강동 등 강남권 4구를 포함해 용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서 등 서울 11개구 및 세종시를 지정했다.
가장 큰 타격은 작년 하반기, 또 올 5월이후 다락같은 오름세를 보이며 집값 상승을 주도했던 서울 강남권 재건축 아파트가 받게된다. 투기과열지구 지정 후 산(계약 기준) 재건축 조합설립인가 이후 아파트는 조합원 지위 양도가 금지되기 때문이다. 지정일 이후 산 재건축 아파트는 현금청산만 가능하다. 시세 차익을 기대한 거래 자체가 동결되기 때문에 정부는 종전 대책 때도 투기과열지구 지정을 유보했었다.
◇ "조정대상지역까지 양도세 중과"
정부는 투기과열지구를 지정하면서 효력을 발휘할 규제를 더 강화하고 종류도 늘렸다. 특히 강북 등지서 성황인 재개발에 대해서도 입주 때까지 조합원 분양권(입주권) 전매를 제한키로 했다. 또 재개발과 재건축 등 분양도 종류 불문 5년내 재당첨을 금지하기로 했다. 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도도 40%로 묶었고 기존에 대출을 1건 보유한 경우는 이 한도를 30%까지 더 낮췄다.
양도소득세 중과 제도도 사실상 부활한다. 종전까지 전국 40곳에 지정한 조정대상지역을 포함해 양도소득세 가산세율이 2주택자에게 10%포인트, 3주택 이상자에게는 20%포인트 더해진다. 다주택자에 대해선 장기보유특별공제 적용도 배제키로 했다. 1주택자 양도세 비과세 요건에도 2년의 의무 거주기간을 추가하고, 분양권 전매시 양도세율도 무조건 50%를 일괄 적용키로 했다.
또 투기과열지구내 3억원 이상 주택 거래 시에 자금조달계획과 입주계획 신고도 의무화했다. 2015년 폐지된 주태거래신고제를 사실상 되살리는 것이다. 투기지역으로 지정된 지역에서는 종전 규정 상으로도 1세대가 주택과 조합원 분양권을 3개 이상 보유한 경우 10%포인트의 양도세 가산세율이 적용되는데, 여기에 주택담보대출도 1세대에 1건으로 제한하는 규제가 가해졌다.
아울러 조정대상지역(투기과열지구·투기지역 포함) 전체에 청약 1순위 자격요건을 통장 가입후 2년으로 강화하고, 가점제 적용비율도 75% 이상(투기과열지구 100%)로 높이기로 했다. 아울러 분양 규제 사각이었던 오피스텔에 대해서도 조정대상지역 물건인 경우 입주 때까지 전매를 제한하고, 20%는 지역 거주자에 우선분양키로 했다.
박선호 국토부 주택토지실장은 "투기과열지구, 투기지역 지정만으로도 법령 개정 등의 조치 없이 재건축, 양도세, 주택담보대출 등에 대한 규제를 즉각 강화할 수 있다"며 "투기수요에 의해 고질적인 집값 불안을 보였던 재건축·재개발 사업에 대해서도 과도한 초과이익을 차단하는 제도를 시행해 실수요 중심의 정상적인 사업추진 기반을 구축하겠다"고 말했다.
